전월세 전환율 계산법, 3억 전세를 월세로 바꿨더니 이 금액이 나왔습니다

2026년 3월 9일 · 글 송석

전세 3억짜리 집을 월세로 전환하면 매달 얼마를 내야 할까요? 2026년 3월 현재 법정 전월세 전환율은 연 4.5%이고, 이 숫자 하나가 내 월세를 결정합니다.

저도 처음에 이 개념이 완전히 헷갈렸거든요. 집주인이 “전세를 반전세로 돌리겠다”고 통보했는데, 보증금을 얼마로 낮추고 월세를 얼마로 정해야 하는지 감이 안 왔습니다. 부동산에 물어보니 “시세에 맞추면 된다”는 말만 돌아오더라고요.

그래서 직접 법 조문 찾아보고, 한국부동산원 계산기 돌려보고, 실제 계약서 숫자까지 대조해봤습니다. 결론부터 말하면, 법정 상한과 시장 전환율은 꽤 차이가 나요. 그리고 이 차이를 아느냐 모르느냐에 따라 연간 수십만 원이 왔다 갔다 합니다.

이 글에서는 2026년 기준 법정 전환율, 실전 계산법, 지역별 시장 전환율, 그리고 세입자가 반드시 알아야 할 주의사항까지 다뤄보겠습니다. 숫자만 나열하는 게 아니라, 제가 직접 계산해보면서 겪었던 함정들도 솔직하게 풀어놓을게요.

전월세 전환율이 뭔지부터 정확히 짚고 가겠습니다

전월세 전환율은 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해, 보증금 1억 원을 줄이는 대신 매달 얼마를 내야 하는지를 결정하는 숫자거든요. “전환율 4.5%”라고 하면, 보증금 1억 원을 줄인 금액에 대해 연 4.5%에 해당하는 월세를 낸다는 의미입니다.

이게 왜 중요하냐면, 같은 조건의 집이라도 전환율이 1%p만 달라져도 월세가 수만 원씩 차이가 나기 때문이에요. 보증금 2억 원을 줄이면서 전환율 4%를 적용하면 월 약 66만 원인데, 5%를 적용하면 월 약 83만 원이 됩니다. 연간으로 따지면 200만 원 넘는 차이죠.

한 가지 확실히 구분해야 할 게 있어요. 법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율은 다른 개념입니다. 법정 전환율은 주택임대차보호법에서 정한 상한선이고, 시장 전환율은 실제 임대차 시장에서 형성되는 평균 비율이에요. 법정은 “이 이상 넘기면 안 된다”는 천장이고, 시장은 “실제로 이 정도에서 거래된다”는 현실이라고 보면 됩니다.

집담보대출을 신용대출로 전환했더니, 손익분기점이 이렇게 갈렸습니다

그런데 여기서 많은 분들이 놓치는 게 있거든요. 법정 전환율은 기존 계약 기간 중 전환할 때만 적용됩니다. 신규 계약이나 새로운 재계약 시에는 법정 상한이 적용되지 않아요. 이 부분을 모르면 나중에 “왜 집주인이 법정보다 높은 전환율을 적용하냐”고 따지다가 오히려 난처해질 수 있습니다.

2026년 법정 전월세 전환율 상한, 지금 몇 %인가

주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율은 두 가지 중 낮은 것을 초과할 수 없습니다. 하나는 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 2%)이고, 다른 하나는 대통령령으로 정하는 비율(현재 연 10%)입니다.

2026년 3월 현재 한국은행 기준금리는 연 2.50%예요. 2026년 1월과 2월 금융통화위원회에서 연속 동결했거든요. 여기에 2%를 더하면 4.5%가 나오고, 이게 연 10%보다 낮으니까 결국 현재 법정 전월세 전환율 상한은 연 4.5%입니다.

이 전환율 상한은 기준금리가 바뀔 때마다 자동으로 변동됩니다. 예를 들어 2024년 10월까지는 기준금리가 3.25%였으니 전환율 상한이 5.25%였고, 이후 금리가 단계적으로 내려오면서 지금의 4.5%가 된 거예요. 기준금리 인하가 세입자 입장에서는 월세 부담을 줄여주는 효과가 있는 셈이죠.

다만 주의할 점이 있습니다. 이 4.5%는 어디까지나 법적 상한이에요. 실제 시장에서는 서울 아파트 기준 4.7~5.2%, 지방은 5.6% 수준에서 거래가 이루어지고 있거든요. “법정 전환율을 초과해서 거래했으면 위법 아닌가?” 하실 수 있는데, 이건 좀 복잡합니다. 뒤에서 자세히 다루겠지만, 신규 계약과 기존 계약 갱신에서 적용 범위가 달라요.

한국부동산원 전월세전환 계산기 바로가기

전세→월세 전환 계산 공식과 실전 예시

공식 자체는 의외로 단순합니다. 전환할 보증금 금액에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세가 나옵니다.

월세 = (전환 보증금 × 전월세 전환율) ÷ 12

전환 보증금 = 기존 보증금 − 변경 후 보증금

제가 실제로 겪었던 사례를 가지고 계산해볼게요. 전세 보증금 3억 원짜리 아파트에 살고 있었는데, 집주인이 반전세로 전환하자고 했습니다. 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 달라는 거였어요.

전환 보증금은 3억 − 1억 = 2억 원. 법정 전환율 4.5%를 적용하면 이렇게 됩니다.

2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만 원/월

그런데 집주인이 “시세에 맞춰서 5.2%로 하자”고 하면? 같은 2억 원에 5.2%를 적용하면 월 약 86만 7천 원이에요. 법정 상한 적용 시와 비교하면 매달 11만 7천 원, 연간으로 치면 약 140만 원 차이가 나는 겁니다. 이게 절대 작은 돈이 아니잖아요.

좀 더 다양한 금액대로 비교해볼게요. 법정 전환율 4.5%를 기준으로 보증금 감소액별 월세를 정리했습니다.

보증금 감소액	법정 4.5% 적용 월세	시장 5.2% 적용 월세
5,000만 원	약 18.7만 원	약 21.7만 원
1억 원	약 37.5만 원	약 43.3만 원
2억 원	약 75만 원	약 86.7만 원
3억 원	약 112.5만 원	약 130만 원

표를 보면 보증금 규모가 커질수록 법정 전환율과 시장 전환율의 차이가 확 벌어지는 게 눈에 들어올 거예요. 3억 원 전환 시 연간 차이가 210만 원에 달하거든요. 그래서 기존 계약 갱신 상황이라면, 법정 상한 적용을 주장할 수 있는 근거가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

월세→전세 역전환, 방향이 바뀌면 규칙도 달라진다

여기서 진짜 많은 분들이 헷갈리는 부분인데요. 법정 전월세 전환율은 보증금을 월세로 전환(전세→월세)할 때만 적용됩니다. 반대로 월세를 보증금으로 올리는 경우, 즉 월세→전세 방향에는 법적 상한이 적용되지 않아요.

이게 좀 억울하게 느껴질 수 있거든요. 세입자 입장에서 “월세 부담이 크니까 보증금을 더 올리고 월세를 줄여달라”고 요청하는 상황이잖아요. 그런데 이때 집주인이 적용하는 전환율에는 법적 제한이 없다는 겁니다. 시장 전환율이든 뭐든 당사자 간 합의가 기준이에요.

역전환 공식은 이렇습니다.

추가 보증금 = (감소할 월세 × 12) ÷ 전환율

예를 들어, 현재 보증금 5,000만 원에 월세 80만 원인 집에서 월세를 30만 원으로 줄이고 싶다면, 감소하는 월세 50만 원에 대한 보증금을 구해야 해요. 시장 전환율 5%를 적용하면 (50만 × 12) ÷ 0.05 = 1억 2,000만 원. 보증금이 5,000만 원에서 1억 7,000만 원으로 올라가야 한다는 계산이 나옵니다.

저도 이 부분을 나중에야 알았는데, 처음에 월세를 줄이려고 보증금 인상을 요청했을 때 집주인이 3.5%라는 전환율을 제시하더라고요. 법정 상한인 4.5%보다 낮은 거잖아요. “이거 좋은 거 아닌가?” 싶었는데, 역전환은 전환율이 낮을수록 보증금을 더 많이 올려야 하는 구조였어요. 같은 월세 50만 원을 줄이는데 3.5% 적용이면 보증금을 약 1억 7,140만 원이나 올려야 합니다. 5% 적용이면 1억 2,000만 원이고요. 방향에 따라 유불리가 완전히 뒤집히는 거예요.

지역별 시장 전환율, 서울과 지방의 온도차

법정 전환율이 4.5%라고 했지만, 시장에서 실제로 거래되는 전환율은 지역마다 상당히 다릅니다. 한국부동산원 통계(2025년 12월 기준)를 보면 전국 종합주택 전월세 전환율은 약 5.3% 수준이에요. 법정 상한인 4.5%를 넘지만, 이건 신규 계약 기준이라 위법은 아닙니다.

서울은 상대적으로 낮은 편이에요. 인덱서고 데이터에 따르면 2025년 11월 서울 전월세 전환율은 4.72%였고, 수도권 전체는 약 4.9% 수준이었습니다. 반면 지방은 5.62%로 서울보다 0.9%p 가량 높았어요. KB부동산 기준으로 서울 아파트만 따로 보면 2025년 8월에 4.25%를 기록하며 7년 7개월 만에 가장 높은 수치를 찍기도 했습니다.

왜 이런 차이가 날까요? 단순하게 보면, 전세 수요가 많은 지역은 전환율이 낮아지고, 월세 비중이 높은 지역은 전환율이 올라갑니다. 서울처럼 전세 선호도가 높은 곳에서는 집주인도 전세를 쉽게 놓을 수 있으니 전환율을 높게 가져갈 유인이 적어요. 반면 지방 소도시에서는 전세 세입자 구하기가 어려우니 월세 전환 시 높은 비율을 적용하는 구조입니다.

한국주택금융공사가 발표한 2025년 상반기 전월세전환율은 5.8%였는데, 이건 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전환율을 산술평균한 수치예요. 전세자금 대출 관련 기준으로도 쓰이니까 참고해두면 좋습니다.

임대차 3법과 5% 상한이 전환율에 미치는 영향

전월세 전환율을 제대로 이해하려면 임대차 3법의 전월세 상한제와 함께 봐야 해요. 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 계약 존속 중이거나 계약갱신청구권을 행사할 때 차임(월세)이나 보증금의 증액은 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다.

이게 전환율과 어떻게 맞물리냐면요. 계약갱신청구권을 행사하면서 전세를 반전세로 전환하는 경우, 두 가지 규제를 동시에 충족해야 합니다. 전환율 4.5% 상한도 지켜야 하고, 환산보증금(보증금 + 월세를 보증금으로 환산한 금액) 기준으로 전체 임대료 증액이 5%를 넘어서도 안 돼요.

환산보증금 공식은 이렇습니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율). 변경 전후 환산보증금을 비교해서 인상률이 5%를 넘는지 체크하는 거예요. 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 사이트에서 자동으로 계산해주니까, 복잡한 수식이 부담되면 계산기를 활용하는 게 훨씬 빠릅니다.

제가 실제로 당황했던 건, 집주인이 “보증금은 그대로인데 월세만 5만 원 올리겠다”고 한 경우였어요. 월세 5만 원 올리는 게 5% 이내라고 단순 계산하면 맞을 수 있지만, 환산보증금으로 돌려보면 5%를 넘기는 케이스가 있거든요. 특히 보증금이 적고 월세 비중이 높은 구조에서 그런 함정이 생깁니다.

전월세 신고제, 모르면 과태료 30만원

2025년 6월 1일부터 전월세 임대차 신고제가 본격 시행됐습니다. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차 계약을 체결하면, 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템을 통해 신고해야 해요.

미신고 시 과태료는 거래액과 지연 기간에 따라 최소 2만 원에서 최대 30만 원입니다. 원래 최대 100만 원이었는데, 시행 직전에 완화됐어요. 허위 신고는 별도로 최대 100만 원까지 부과됩니다. 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 각각 부과되니까, “집주인이 알아서 하겠지”라고 방심하면 안 됩니다.

전월세 전환을 하면서 보증금과 월세 구조가 바뀌었다면 이것도 신고 대상이에요. 기존 계약 갱신 시 임대료 변경이 있는 경우에도 마찬가지입니다. 다만 2025년 6월 1일 이전에 체결된 기존 계약은 과태료 부과 대상에서 제외되니까, 이 시점을 기준으로 구분해서 생각하면 됩니다.

실무적으로 보면, 부동산 중개사가 신고를 대행해주는 경우가 많아요. 확정일자 신고를 하면 임대차 신고가 자동으로 되는 시스템도 있고요. 그래도 본인이 직접 확인하는 습관을 들이는 게 안전합니다. 온라인으로는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 처리할 수 있어요.

상가 vs 주택, 전환율 상한이 이렇게 다릅니다

주거용 주택의 법정 전환율은 앞서 말한 대로 기준금리 + 2%인데, 상가건물은 적용 법률 자체가 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조에 따르면, 상가의 전월세 전환 비율은 연 12%를 초과할 수 없고, 동시에 기준금리 × 4.5배를 초과할 수 없어요. 둘 중 낮은 비율이 적용됩니다.

현재 기준금리 2.5%에 4.5를 곱하면 11.25%가 되고, 이게 12%보다 낮으니까 상가의 법정 전환율 상한은 11.25%입니다. 주택(4.5%)과 비교하면 2.5배 가까이 높은 셈이에요. 같은 보증금 1억 원을 줄일 때 주택은 월 37.5만 원, 상가는 최대 월 93.7만 원까지 가능하다는 얘기니 차이가 어마어마하죠.

소규모 자영업을 하는 분들이 이 차이를 모르고 있다가 보증금 반환 대신 월세 전환을 수용했는데, 나중에 계산해보니 감당하기 어려운 월세가 나오는 경우가 실제로 있어요. 상가 임대차 전환을 앞두고 있다면, 주택과 같은 계산식이 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.

세입자가 흔히 착각하는 3가지 오해

오해 1: “법정 전환율은 모든 계약에 무조건 적용된다”

가장 흔한 착각이에요. 법정 전환율 상한(4.5%)은 기존 계약 기간 중에 전환할 때, 그리고 계약갱신청구권을 행사할 때 적용됩니다. 신규 계약에서는 임대인과 임차인이 합의한 전환율이 적용되고, 법정 상한의 제약을 받지 않아요. 그래서 신규 계약 시 시장 전환율이 법정보다 높을 수 있는 거예요.

오해 2: “전환율이 낮으면 무조건 유리하다”

전세→월세 전환에서는 전환율이 낮을수록 월세가 적어지니까 세입자에게 유리한 건 맞아요. 하지만 반대로 월세→전세(역전환)에서는 전환율이 낮으면 더 많은 보증금을 올려야 합니다. 방향에 따라 유불리가 뒤집히거든요. 협상 전에 어느 방향의 전환인지부터 명확히 해야 합니다.

오해 3: “법정 전환율을 초과하면 신고하면 된다”

법정 전환율을 초과하는 부분은 효력이 없다고 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. 초과 지급한 월세는 반환을 청구할 수 있어요. 다만 이건 기존 계약 갱신 상황에 해당하는 거고, 실제로 반환 청구를 하려면 내용증명이나 소송 절차를 밟아야 할 수 있어서 쉬운 일은 아닙니다. 계약 전에 전환율을 명확히 정하고 계약서에 기재하는 게 최선이에요. 분쟁이 생기면 한국부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

자주 묻는 질문

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