청약 가점, 계산기 없이 직접 뽑아본 후 부적격 면한 방법

청약 가점은 무주택기간(32점) + 부양가족수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) = 총 84점으로 계산해요. 입주자모집공고일 기준으로 각 항목을 직접 산정하면 계산기보다 더 정확하게 나옵니다. 핵심은 기산일과 부양가족 인정 범위거든요.

사실 저는 청약홈 자동 계산기를 한참 믿고 살았어요. 근데 작년 가을에 한 번 데이고 나서 생각이 바뀌었거든요. 분명 계산기에서 64점이라고 떴는데, 입력하다 보니까 부양가족 한 명을 잘못 넣고 있던 거예요. 진짜 점수는 59점이었고요. 만약 그대로 넣고 당첨됐으면 부적격으로 향후 청약 제한까지 걸릴 뻔했어요.

계산기는 입력값을 그대로 받아서 더하기만 해주는 도구잖아요. 결국 점수 책임은 본인이 지는 거니까, 한 번쯤은 손으로 직접 뽑아보는 게 마음이 편해요. 한국부동산원 자료를 보면 청약 부적격자의 70% 이상이 가점 입력 오류 때문이라고 해요. 그만큼 흔한 실수라는 거죠.

계산기 두고도 굳이 손으로 뽑은 이유

청약홈 가점 계산기, 진짜 잘 만들어져 있어요. 그런데 계산기는 “당신이 입력한 값이 맞다”는 전제로 돌아가요. 부양가족이 5명이라고 적으면 20점을 주고, 무주택 12년이라고 찍으면 26점을 줘요. 그 입력값이 진짜 맞는지는 봐주지 않아요.

예를 들어 같이 사는 부모님을 부양가족에 넣었는데, 알고 보니 등본 합가가 2년 11개월밖에 안 됐다? 이건 인정이 안 돼요. 직계존속은 신청자가 세대주여야 하고, 동일 세대원으로 3년 이상 등재돼 있어야 하거든요. 이런 디테일은 계산기가 안 잡아줘요. 그러니까 손 계산이 결국 안전 장치예요.

한 번 손으로 뽑아두면 그다음부턴 입주자모집공고일만 바뀌는 거라 금방 갱신 가능해요. 첫 한 시간만 투자하면 평생 자기 점수 흐름을 알 수 있는 거죠.

84점이 만들어지는 3개 축, 먼저 외워두기

민영주택 일반공급 가점제는 딱 세 항목으로 끝나요. 무주택기간 최대 32점, 부양가족수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점. 다 더하면 84점이고, 이게 만점이에요. 이 셋만 정확히 알면 계산기 없어도 머릿속에서 답이 나와요.

제일 큰 비중이 부양가족수예요. 한 명당 5점씩 올라가는데, 6명 이상이면 35점 만점이에요. 사실상 가족 구성이 청약 당첨을 가르는 핵심 변수죠. 그다음이 무주택기간인데 1년에 2점씩 쌓여요. 통장은 1년에 1점이니까 가장 천천히 올라가는 항목이에요.

표를 보면 알겠지만, 무주택과 통장은 둘 다 15년이 만점 기준선이에요. 그래서 30대 중반에 결혼하고 통장 만든 분들은 50대 들어서야 두 항목 만점이 돼요. 시간이 점수인 게임이라 빨리 알수록 유리한 거죠.

참고로 공공주택 일반공급은 가점제가 아니라 저축총액·납입횟수 방식이라 이 글이랑 계산식이 달라요. 헷갈리지 마시고요. 오늘 설명하는 건 민영주택 가점제 한정이에요.

무주택 기간(32점) — 기산일이 전부예요

무주택 기간은 점수 차이가 크지 않아 보여도, 기산일을 잘못 잡으면 4점, 6점이 한 번에 빠지거든요. 청약은 1점 차이로 당락이 갈리니까 이게 진짜 중요해요. 기준일은 입주자모집공고일이고, 거기서부터 거꾸로 따져요.

기산일은 두 가지 경우로 나뉘어요. 첫째, 만 30세가 된 날. 둘째, 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일. 둘 중 더 빠른 날짜가 기산일이에요. 미혼이고 만 30세 미만이라면 무주택기간 점수는 0점이에요. 기본 2점도 안 들어가요. 이 부분에서 헷갈리는 분들이 진짜 많아요.

중간에 집을 보유한 적이 있으면 그 기간은 빼야 해요. 매도일과 다음 매수 사이의 무주택 공백만 더해서 점수를 매기는 거예요. 그리고 한 가지 더, 분양권이나 입주권도 2018년 12월 이후 취득분부터는 주택으로 봐요. 이거 모르고 무주택자라고 우기다가 부적격 나는 분들 꽤 있어요.

반대로 헷갈리지만 무주택자로 인정되는 경우도 있어요. 업무용 오피스텔은 주택법상 주택이 아니라서 보유해도 무주택이에요. 또 60세 이상 직계존속이 보유한 주택은 부양가족인 부모님 명의여도 신청자 본인은 무주택으로 봐줘요. 단, 공공주택 특별공급에선 또 기준이 달라요.

부양가족 수(35점) — 가장 헷갈리고 가장 큰 점수

부양가족은 본인 제외하고 셉니다. 0명이면 5점, 1명이면 10점, 2명이면 15점… 이런 식으로 한 명당 5점씩 올라가서 6명 이상이면 35점 만점이에요. 본인이 0명이라도 5점은 기본으로 받는 거예요.

근데 누구나 부양가족이 되는 게 아니에요. 인정 대상은 딱 세 부류예요. 배우자, 직계존속(본인·배우자의 부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀)이요. 형제자매? 안 돼요. 삼촌, 이모, 사촌? 다 안 돼요. 시부모·장인장모는 직계존속이라 가능하고요.

부모님을 부양가족에 넣는 게 가장 논란이 많아요. 조건이 까다롭거든요. 청약 신청자가 세대주여야 하고, 부모님이 같은 주민등록등본에 3년 이상 함께 등재돼 있어야 해요. 그리고 부모님이 무주택이어야 인정돼요. 단, 만 60세 이상 부모님이 주택을 가지고 있어도 청약 신청자는 무주택으로 보긴 하지만, 부모님 본인이 부양가족으로 인정되진 않아요. 이 부분에서 진짜 많이들 헛다리 짚어요.

자녀는 좀 더 단순해요. 미혼 자녀고 같은 등본에 있으면 인정. 단, 만 30세 이상의 자녀는 1년 이상 같은 등본에 등재돼 있어야 해요. 결혼한 자녀는 그 순간부터 부양가족에서 빠지고요.

손자·손녀는 부모(본인의 자녀)가 모두 사망한 경우에만 부양가족에 넣을 수 있어요. 또 배우자가 분리세대인 경우엔 배우자랑 같은 등본에 있는 직계존속도 부양가족에 합산할 수 있어요. 디테일이 많죠. 그래서 손으로 직접 따져보라는 거예요.

청약통장 가입기간(17점) — 배우자 합산이 바뀌었어요

통장은 가장 단순해요. 가입한 날부터 입주자모집공고일까지의 기간을 보면 끝이에요. 6개월 미만은 1점, 6개월 이상부터 1년까지는 2점, 그다음은 1년에 1점씩 쌓여서 15년 이상이면 17점 만점이에요. 산식 자체는 어렵지 않아요.

중요한 변화가 2024년 3월 25일에 있었어요. 그전엔 본인 통장만 인정됐는데, 이제는 민영주택 일반공급 가점제에 한해 배우자 통장 가입기간의 50%를 합산해줘요. 단, 배우자 합산으로 받을 수 있는 가점은 최대 3점이고, 합산 후 총점도 17점을 넘을 수는 없어요.

미성년자 시절 가입한 기간은 최대 5년까지만 인정해줘요. 예전엔 2년이었는데 2024년 7월부터 5년으로 늘었어요. 그러니까 부모님이 어릴 때 통장 만들어주신 분들은 이 부분 다시 확인해보세요. 점수 더 늘어날 가능성 있어요.

청약통장은 한 번 당첨되면 효력이 사라져요. 그래서 가족 구성원이 각자 통장을 따로 관리하는 게 일반적이에요. 또 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축은 각각 가입 시점부터 기간이 산정돼요. 통장 종류를 바꾼 적이 있다면 최초 가입일을 기준으로 봐요. 은행 가서 가입 확인서 한 장 떼면 정확한 가입일이 찍혀 나와요.

제 점수 직접 뽑아본 과정 그대로 공개

실제로 어떻게 계산하는지 제 케이스로 보여드릴게요. 가상의 입주자모집공고일을 2026년 5월 15일로 잡고 진행해볼게요. 종이랑 펜 하나면 충분해요. 진짜로 5분이면 끝나요.

먼저 무주택 기간. 저는 1990년 8월생이고, 만 30세는 2020년 8월. 결혼은 2018년 6월에 했어요. 혼인신고일이 더 빠르니까 기산일은 2018년 6월. 그리고 그 사이에 집을 산 적은 없어요. 공고일까지 약 7년 11개월이니까 7년 이상 8년 미만 구간이라 16점.

다음은 부양가족. 배우자 1명. 미성년 자녀 1명. 어머니가 같이 사시는데 작년 4월에 합가하셨어요. 등본 합가가 1년 1개월이라 3년 미달이에요. 그래서 어머니는 부양가족에서 빼야 해요. 본인 제외 2명이니까 15점이에요. 처음엔 어머니 넣고 20점인 줄 알았는데 합가 기간 보고 깜짝 놀랐어요.

마지막 통장 가입기간. 저는 2010년 3월에 가입했어요. 공고일까지 16년 2개월. 15년 넘었으니까 17점 만점이에요. 배우자 합산은 굳이 안 해도 이미 만점이라 의미 없고요. 만약 본인이 만점 미달이면 배우자 통장도 챙겨봐야겠죠.

합산하면 무주택 16 + 부양가족 15 + 통장 17 = 48점이 제 점수예요. 청약홈 계산기에 입력해봐도 똑같이 48점이 나왔어요. 손으로 한 번 뽑아두니까 어떤 항목에서 점수가 막혀 있는지가 보여요. 저 같은 경우는 부양가족이 막혀 있는 거니까, 어머니 합가 3년 채워지는 시점이 사실상 다음 청약 타이밍이 되는 거죠.

참고로 2026년 4월 기준 수도권 인기 단지 당첨 컷은 60점 중후반대가 많아요. 강남권은 70점 넘어야 안정권이고요. 지방은 40점대로도 당첨되는 곳이 있어요. 본인 점수를 알아야 어느 지역, 어느 단지를 노릴지 전략이 나오는 거예요.

자주 묻는 질문 5가지

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