보증금 못 받고 이사해야 할 때, 임차권등기명령 신청 절차·비용·서류 직접 해본 후기

✍️ 송석 · 부동산 전문 블로거 · 2026년 4월 4일 업데이트

전세 계약 만료됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려주고, 나는 이사를 가야 하는 상황. 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 비용은 셀프 기준 약 4~5만 원이면 됩니다.

저도 처음 이 상황에 놓였을 때 정말 막막했거든요. 계약 만료가 코앞인데 집주인은 “새 세입자 들어와야 돈 줄 수 있다”는 말만 반복하고. 그러면 나는 어떡하라고? 이사 가면 대항력 날아가는 거 아닌가? 머릿속이 복잡해지더라고요.

그래서 직접 알아보고, 전자소송으로 임차권등기명령을 신청했습니다. 생각보다 어렵지 않았는데, 중간에 한 번 서류 누락으로 보정명령을 받은 적이 있어서 — 그 경험까지 포함해서 솔직하게 정리해 볼게요.

임차권등기명령, 대체 뭔데 이렇게 중요한 건지

주택임대차보호법은 ‘주택의 인도 + 주민등록(전입신고)’을 대항력의 요건으로 잡고 있잖아요. 쉽게 말해, 그 집에 살면서 전입신고가 되어 있어야 보호를 받을 수 있다는 뜻이에요. 그런데 문제는 이사를 가면 이 두 가지가 다 날아간다는 거죠.

임차권등기명령은 바로 이 문제를 해결하기 위해 만들어진 제도입니다. 법원이 등기를 명령하면, 등기부등본에 임차권이 기록되고, 그 순간부터 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되거든요. 주택임대차보호법 제3조의3에 명시된 내용이에요.

전세 사기가 사회 문제로 대두된 이후로 이 제도를 찾는 사람이 급격히 늘었어요. 대법원이 2026년 12월 31일까지 전세사기 피해자의 등기수수료를 면제하는 조치를 내린 것도 이 맥락이고요. 집주인이 보증금 반환을 미루는 상황이라면, 임차권등기명령은 선택이 아니라 생존 전략에 가깝습니다.

신청 전에 꼭 확인해야 할 요건 3가지

요건이 갖춰지지 않으면 법원에서 각하됩니다. 신청서 쓰기 전에 아래 세 가지를 반드시 체크하세요.

첫째, 임대차 계약이 종료되어야 합니다. 계약 기간이 만료된 경우가 가장 일반적인데, 해지 통고나 합의 해지도 포함돼요. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지 통보를 했고, 통보 후 3개월이 지났다면 그것도 종료로 봅니다. 중요한 건 ‘계약이 아직 유효한 상태’에서는 신청이 안 된다는 거예요.

둘째, 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 3억 원 중 2억 원을 받고 1억 원이 남은 경우에도 신청 가능하거든요. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호에 명시된 부분입니다.

셋째, 대상 건물이 등기된 건물이어야 합니다. 무허가 건물은 원칙적으로 신청이 불가능해요. 다만 사용승인을 받고 건축물관리대장이 있어서 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우라면 예외적으로 허용됩니다.

준비 서류, 하나라도 빠지면 보정명령 날아온다

저는 처음 신청할 때 주민등록초본에 주소 변동 이력이 빠져 있어서 보정명령을 받았어요. 그거 하나 때문에 일주일이 더 걸렸습니다. 서류는 꼼꼼하게 챙기는 게 시간을 아끼는 길이에요.

기본 서류 목록은 이렇습니다. 임대차계약서 사본(확정일자가 찍힌 원본이 있으면 함께), 부동산등기사항전부증명서(등기부등본), 주민등록등본 또는 초본(주소 변동 사항 포함), 그리고 임차권등기명령 신청서 자체가 필요합니다. 신청서 양식은 법원 전자민원센터 홈페이지에서 다운로드할 수 있어요.

추가로, 임대차 계약 종료를 증명할 수 있는 자료도 있으면 좋습니다. 내용증명 발송 기록이나, 카카오톡 대화 캡처, 문자메시지 등이 해당돼요. 대항력을 취득한 상태라면 주택 점유 시작일과 주민등록일, 확정일자 받은 날을 소명하는 서류도 첨부해야 하고요.

신청서에는 사건의 표시, 임차인·임대인 인적 사항, 임차 주택의 표시, 반환받지 못한 보증금액, 신청 취지와 이유를 빠짐없이 기재해야 합니다. 임대차 목적이 건물 일부인 경우(예: 다세대 빌라 2층 201호)에는 해당 부분을 표시한 도면까지 첨부해야 해요.

셀프 신청 절차 — 법원 방문 vs 전자소송

신청 방법은 크게 두 가지입니다. 임차주택 소재지 관할 지방법원에 직접 가서 접수하거나, 대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 접수하거나. 저는 전자소송을 이용했는데, 솔직히 처음엔 좀 헤맸어요. 하지만 한 번 해보니 법원에 직접 가는 것보다 훨씬 편했습니다.

전자소송으로 하려면 먼저 회원가입이 필요하고, 공동인증서(구 공인인증서)가 있어야 전자서명이 가능합니다. 로그인 후 ‘서류제출 → 민사서류’ 메뉴에서 ‘주택임차권등기명령 신청서’를 선택하면 입력 양식이 뜨거든요. 항목별로 채워 넣고, 준비한 서류를 스캔해서 첨부파일로 올리면 됩니다.

법원 방문 접수의 경우에는 신청서를 출력해서 직접 작성하고, 수입인지를 구매해서 붙인 뒤 창구에 제출합니다. 송달료는 현금이나 카드로 납부 가능하고요. 접수가 완료되면 사건번호가 부여되는데, 이후 진행 상황은 법원 홈페이지 ‘나의 사건검색’에서 확인할 수 있어요.

대법원 전자소송 바로가기 →

2026년 기준 비용 항목별 상세 내역

비용이 제일 궁금하실 거예요. 결론부터 말하면, 셀프로 진행할 경우 법원 실비용만 약 4~5만 원이면 됩니다. 법무사나 변호사에게 대행을 맡기면 30~50만 원이 추가되고요. 아래 표로 항목별로 정리했습니다.

비용 항목	금액	비고
인지세(수입인지)	2,000원	신청 1건당 고정
송달료	31,200원	5,200원 × 6회 (임대인·임차인 각 3회)
등기신청수수료	3,000~4,000원	1부동산당, 접수 방식에 따라 변동
등록면허세 + 지방교육세	7,200원	정액 기준 (1부동산, 지교세 포함)
셀프 합계	약 43,400원	임대인 1명, 임차인 1명, 1주택 기준
법무사 대행 시	30~50만 원 추가	보증금 규모에 따라 차등

위 금액은 찾기쉬운 생활법령정보(2026년 2월 15일 기준)와 법원 실무 자료를 종합한 것입니다. 송달료는 임대인 수가 늘어나면 증가해요. 예를 들어 임대인이 2명이면 5,200원 × 9회(3명 × 3회분) = 46,800원으로 계산합니다.

등록면허세에 대해 한 가지 짚고 넘어갈 부분이 있어요. 실무에서 정액 7,200원으로 처리되는 경우가 많지만, 원칙적으로 임차권 설정 등기의 등록면허세는 채권금액의 0.2% + 지방교육세(등록면허세의 20%)로 계산됩니다. 보증금이 1억 원이라면 등록면허세 20만 원 + 지방교육세 4만 원 = 24만 원이 나올 수도 있다는 뜻이에요. 관할 구청 세무과에 확인하는 게 가장 정확합니다.

비용 임대인에게 청구하는 법 (2025 대법원 판결 반영)

여기서 아주 반가운 소식이 하나 있어요. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따르면, 임차권등기명령 신청 및 등기와 관련된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법에 명확하게 규정되어 있는 거죠.

그런데 실무에서 문제가 됐던 게, 이 비용을 받으려면 ‘소송비용액 확정 절차’를 거쳐야 하는지 여부였거든요. 1심과 2심은 “확정 절차를 거쳐야 한다”고 봤는데, 대법원 생각은 달랐습니다.

2025년 4월 24일 선고된 대법원 2024다221455 판결에서, “임차권등기 관련 비용은 소송비용액 확정 절차를 거치지 않아도 민사소송이나 상계 등의 방법으로 바로 임대인에게 청구할 수 있다”고 판시했어요. 다만, 변호사 보수는 소송비용에 해당하므로 별도 확정 절차가 필요하다는 점은 구분해야 합니다.

실전에서 가장 쉬운 방법은 보증금 반환 청구 소송을 하면서 임차권등기 비용을 함께 청구하거나, 보증금에서 상계하는 방식이에요. 예를 들어 보증금이 2억 원이고 임차권등기 비용이 43,400원이면, 반환받을 금액을 2억 43,400원으로 청구하는 거죠.

등기 완료 후 효과와 반드시 알아야 할 주의사항

임차권등기가 완료되면 가장 큰 효과는 명확해요. 이사를 가더라도, 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도, 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다는 겁니다. 등기 전에 이미 대항력이 있었다면 그대로 보존되고, 등기 전에 대항력이 없었다면 등기 시점을 기준으로 새로 취득하게 돼요.

그런데 여기서 오해하면 안 되는 게 있어요. 임차권등기명령은 보증금을 강제로 회수해주는 장치가 아닙니다. 대항력을 ‘보전’해주는 것이지, 집주인 통장에서 돈을 빼오는 건 아니라는 거죠. 보증금을 실제로 돌려받으려면 별도의 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 신청이 필요합니다.

또 하나 반드시 기억할 점. 임차권등기가 된 주택을 그 이후에 새로 임차한 세입자는 소액보증금 최우선변제권을 받을 수 없습니다. 이건 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 나와 있는데, 임차권등기를 한 기존 임차인이 예상치 못한 손해를 입지 않도록 하기 위한 장치예요. 집주인 입장에서는 새 세입자 구하기가 어려워질 수 있고, 그래서 임차권등기가 들어가면 집주인이 급하게 연락해오는 경우가 꽤 있더라고요.

마지막으로, 등기 완료 후에는 임차 목적물의 상태를 사진과 영상으로 꼼꼼히 기록해두세요. 이사 나갈 때 원상복구 분쟁이 생길 수 있거든요. 파손된 부분만이 아니라 정상인 부분까지 찍어놔야 나중에 증거로 쓸 수 있습니다.

현실적인 소요 기간, 얼마나 걸렸나

많은 분들이 “신청하면 바로 되나요?”라고 물어보시는데, 바로 되는 건 아닙니다. 법원의 결정이 필요하거든요.

일반적인 타임라인을 정리하면 이렇습니다. 접수 후 사건 배당까지 1~3일, 담당 판사의 심사와 결정까지 7~14일, 등기 촉탁 및 등기부 기재까지 2~3일. 전체적으로 2~3주 정도 잡으면 됩니다. 서류에 문제가 없을 경우 빠르면 1주일 만에 결정이 나기도 해요.

지연되는 대표적인 원인은 보정명령이에요. 서류 누락이나 기재 오류가 있으면 법원에서 보정을 요구하는데, 보정 기간만큼 전체 일정이 밀립니다. 저처럼 주민등록초본 하나 빠뜨리면 그것 때문에 일주일이 추가되는 거죠. 그래서 처음부터 서류를 완벽하게 준비하는 게 핵심입니다.

참고로, 임차권등기명령 결정이 나왔다고 해서 바로 이사 가면 안 됩니다. 등기부등본에 실제로 임차권등기가 ‘기재’된 것을 확인한 후에 이사하셔야 해요. 결정문이 나온 뒤 등기 촉탁까지 며칠 더 걸릴 수 있거든요. 인터넷 등기소에서 등기부등본을 떼서 직접 확인하는 습관, 꼭 가지세요.

자주 묻는 질문

👉 함께 읽으면 좋은 글: 전세사기 당했을 때 대처법 — 보증금 날리기 전에 꼭 해야 할 7단계 (2026년 기준)