전세 계약 갱신 거절, 집주인이 합법적으로 거부할 수 있는 9가지 사유와 세입자 대응법

전세 만기가 다가오는데 집주인이 갱신을 거절한다면? 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 9가지 합법 사유에 해당하지 않으면, 임대인은 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 없습니다.

저도 2년 전에 전세 만기를 앞두고 집주인한테 “실거주하겠다”는 통보를 받은 적이 있거든요. 그때 진짜 멘붕이었어요. 아이 학교 문제에 이사 비용까지, 머릿속이 하얘지더라고요. 근데 막상 알아보니까 집주인이 말한 실거주 사유가 법적으로 성립하려면 꽤 까다로운 조건이 붙는다는 걸 그제야 알게 됐어요.

그래서 그 뒤로 임대차보호법 관련 판례를 꽤 많이 찾아봤고, 변호사 상담도 두 번이나 받았습니다. 결론부터 말하면, 집주인의 갱신 거절이 정당한 사유에 해당하는지 따져보는 게 무엇보다 중요합니다. 이 글에서는 법 조문부터 실제 판례, 대응 방법까지 제가 직접 겪고 조사한 내용을 정리했어요.

계약갱신청구권, 정확히 뭔지부터 짚고 넘어가자

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제도입니다. 핵심은 간단해요. 세입자가 원하면 기존 2년 계약이 끝난 뒤 1회에 한해 2년을 추가 연장할 수 있는 겁니다. 즉, 최소 4년은 살 수 있도록 법이 보장하는 거죠.

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없어요. 여기서 “정당한 사유”가 바로 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 열거하고 있는 9가지 거절 사유입니다.

한 가지 주의할 점이 있는데요. 이 권리는 1회만 행사할 수 있어요. 한번 갱신청구권을 써서 2년 연장했다면 그다음 만기에는 임대인과 합의 없이는 더 이상 연장이 안 됩니다. 참고로 2025년 10월에 계약갱신청구권을 2회로 늘리고 계약 기간을 3년으로 변경하는 법안(3+3+3년)이 발의된 바 있으나, 2026년 3월 현재 국회를 통과하지 않은 상태입니다.

갱신된 계약은 기존 임대차와 동일한 조건으로 체결된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 기존 금액의 5% 이내에서 증감할 수 있어요. 이 5% 상한 규정은 뒤에서 자세히 다룰게요.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 합법 사유

자, 여기가 핵심입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 딱 9가지로 한정하고 있어요. 이 9가지에 해당하지 않으면 집주인은 절대 거절할 수 없거든요.

호	거절 사유	구체적 사례
1호	2기 차임액 이상 연체	월세 2개월분 이상 밀린 이력
2호	거짓·부정한 방법으로 임차	허위 신분으로 계약, 불법 용도 임차
3호	합의 + 상당한 보상 제공	이사비 등 실질적 보상 합의 완료
4호	무단 전대(轉貸)	동의 없이 다른 사람에게 전세 놓음
5호	고의·중과실 파손	무단 증축, 화기 방치로 화재 등
6호	주택 멸실	주거 기능 상실 수준의 훼손
7호	철거·재건축	계약 시 고지된 재건축, 안전사고 우려
8호	임대인(직계존비속 포함) 실거주	본인·부모·자녀가 직접 거주 의사
9호	기타 중대한 의무 위반	동의 없는 대규모 인테리어 등

실무에서 가장 빈번하게 등장하는 건 단연 8호, 실거주 사유예요. 국토교통부 정책풀이집에 따르면 갱신 거절 분쟁의 대다수가 이 실거주 조항을 둘러싼 것이라고 합니다. 그래서 이 부분은 따로 한 섹션을 할애해서 깊게 다뤄볼게요.

1호(차임 연체)도 간과하면 안 됩니다. 여기서 말하는 “2기의 차임”은 꼭 연속 연체일 필요가 없어요. 1월에 한 번 밀렸다가 갚고, 4월에 또 밀리면 합산해서 2기가 되거든요. 전세인 경우에도 관리비를 포함한 차임 연체가 누적되면 해당될 수 있어서 주의가 필요합니다.

3호(합의 + 보상)도 오해가 많은데요. 임대인이 일방적으로 “이사비 줄 테니 나가라”고 하는 건 해당 안 돼요. 반드시 쌍방 합의가 전제되어야 하고, 보상이 실제로 제공되어야 합니다. 합의서 없이 구두로만 “보상하겠다”고 한 건 법적으로 인정받기 어렵습니다.

가장 많이 쓰이는 실거주 사유, 진짜와 가짜 구별법

제가 직접 겪어본 입장에서 말하면, 실거주 사유는 양날의 검이에요. 진짜로 들어와 살려는 집주인에게는 당연한 권리인데, 이걸 악용해서 세입자를 내보낸 뒤 더 비싼 값에 새 임차인을 들이려는 사례가 적지 않거든요.

법 조문(8호)을 보면 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”라고 되어 있어요. 포인트는 ‘실제 거주하려는’이라는 부분입니다. 단순히 “들어가서 살겠다”고 말만 하면 되는 게 아니라, 실거주 의사의 진정성이 인정되어야 합니다.

대법원 2022년 12월 1일 선고 2021다266631 판결이 중요한 기준을 세웠는데요. 이 판결에서는 임대인이 다른 아파트를 급매로 처분한 뒤 임대차 목적물에 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절한 사안을 다뤘어요. 법원은 임대인의 실거주 계획에 개연성이 있고, 가족관계나 부동산 소유 현황에 대해 거짓말을 하거나 실거주 계획과 명백하게 모순되는 행위를 하지 않았다면 갱신 거절이 정당하다고 판단했습니다.

반대로 2023년 12월 대법원 판결에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 실제로 입주하지 않은 임대인에 대해 손해배상 책임을 인정했어요. 여기서 핵심적인 판단 기준은 이렇습니다.

거절 시점에 실거주 의사가 진심이었는지, 거절 후 실제로 어떤 행동을 했는지, 다른 부동산을 보유하고 있는 상황은 어땠는지, 이런 것들을 종합적으로 본다는 거예요. 그러니까 집주인이 실거주를 주장하더라도, 세입자 입장에서는 그 진정성을 따져볼 여지가 충분히 있습니다.

갱신 거절 통지 시기와 방법 — 놓치면 묵시적 갱신

이게 진짜 많은 분들이 모르시는 부분이에요. 갱신 거절에는 타이밍 규칙이 있습니다.

임대인이 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 통지해야 해요. 이 기간을 놓치면? 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 기존과 동일한 조건으로 임대차가 자동 연장되는 거예요.

예를 들어 계약 만료일이 2026년 12월 31일이라면, 임대인은 2026년 6월 30일부터 10월 31일 사이에 갱신 거절 통지를 해야 합니다. 11월 1일 이후에 “나가세요”라고 하면 이미 늦은 거죠.

통지 방법은 법률상 특별한 형식을 요구하지 않아요. 구두든 문자든 내용증명이든 상관없습니다. 다만 분쟁 시 입증 책임을 생각하면 내용증명 우편이 가장 안전하다는 게 실무에서의 상식이에요. 저도 이걸 경험하고 나서는 집주인과의 모든 통화를 녹음하고, 문자 메시지를 캡처해 두는 습관이 생겼거든요.

임차인 쪽도 마찬가지입니다. 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 돼요. 다만 묵시적 갱신된 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

허위 거절 시 손해배상, 실제 판례로 보는 배상 금액

솔직히 이 부분이 제일 궁금하실 거예요. “집주인이 거짓말로 나가라고 하면 얼마나 받을 수 있나?”

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 이렇게 규정합니다. 임대인이 실거주 사유(8호)로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 의무가 생겨요.

배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다. 첫째, 갱신 거절 당시 환산월차임(전세금을 법정 전환율 4%로 월세 환산)의 3개월분. 둘째, 새 임차인에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분. 셋째, 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액. 전세 3억 기준으로 환산하면 환산월차임이 약 100만 원이니, 최소 300만 원 이상의 배상이 발생하는 구조예요.

근데 여기서 애매한 부분이 있어요. 법 문언은 “제3자에게 임대”한 경우만 명시하거든요. 그럼 임대가 아니라 매도하면? 한경비즈니스(2025년 3월)에 실린 최광석 변호사의 분석에 따르면, 서울중앙지방법원은 “위 법 조항은 임대인이 갱신 거절 후 임대한 경우에만 손해배상 책임을 부담한다는 취지가 아니다”라며 매도의 경우에도 민법상 불법행위로 배상 책임을 인정했어요.

다만 매도 시 배상액 산정 방식은 법원마다 다릅니다. 대전지방법원 판결처럼 추가 부담 임대차보증금 차액의 이자, 중개수수료, 이사비 등 실제 손해를 구체적으로 따지는 경우도 있고, 법 규정의 배상 기준을 준용하는 경우도 있어요. 실무상 견해가 아직 통일되지 않은 상태라, 이런 분쟁이 생기면 반드시 전문가 상담을 받으시는 게 좋습니다.

세입자가 반드시 알아야 할 대응 전략 5단계

제가 실제로 밟았던 과정인데요. 갱신 거절 통보를 받았을 때 당황하지 않고 단계별로 대응하면 훨씬 유리합니다.

1단계: 통지 시점과 사유 확인. 앞서 말한 대로 6개월 전~2개월 전 범위인지, 법정 9가지 사유 중 무엇에 해당하는지 먼저 따집니다. 구두 통지라면 문자나 이메일로 “정확한 거절 사유를 서면으로 알려달라”고 요청하세요.

2단계: 증거 확보. 모든 대화를 녹음·캡처합니다. 통화 녹음이 불안하시면 카카오톡이나 문자로 대화하세요. “집주인님 말씀이 실거주 목적으로 갱신을 거절하신다는 거 맞으시죠?”처럼 확인 메시지를 남기면 나중에 큰 힘이 됩니다.

3단계: 임대차 정보 열람. 주택임대차보호법 개정으로 갱신 거절을 당한 임차인은 해당 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있게 됐어요. 집주인이 나간 뒤 제3자에게 임대했는지 직접 확인할 수 있다는 뜻이에요.

4단계: 무료 법률 상담 활용. 대한법률구조공단(전화 132)이나 대한변호사협회 법률구조재단에서 무료 상담을 받을 수 있습니다. 저도 여기서 처음 상담받고 나서야 마음이 좀 놓였어요. 내 상황이 법적으로 어떤 위치에 있는지 전문가 입으로 직접 들으니까 판단이 명확해지더라고요.

5단계: 조정 또는 소송. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 조정이 안 되면 민사소송으로 가야 하는데, 이 경우 소액사건(소가 3,000만 원 이하)이면 변호사 없이도 진행 가능합니다.

갱신 시 전세금 5% 상한제, 계산법과 실전 적용

계약갱신청구권을 행사해서 2년 연장할 때, 집주인이 전세금을 올릴 수 있는 상한이 기존 보증금의 5%입니다. 주택임대차보호법 제7조에 명시된 전월세상한제 규정이에요.

계산은 단순합니다. 현재 전세 보증금이 3억 원이라면 최대 인상 가능 금액은 3억 × 5% = 1,500만 원. 갱신 후 보증금 상한은 3억 1,500만 원이 되는 거죠. 만약 집주인이 “시세가 올랐으니 5,000만 원 올려야 한다”고 주장하면? 갱신청구권 행사 시에는 법적으로 불가능합니다.

여기서 한 가지 흔한 오해를 바로잡을게요. 5% 상한은 갱신청구권을 행사했을 때만 적용되는 거예요. 만약 갱신청구권을 쓰지 않고 임대인과 “새로운 계약”을 맺는 재계약이라면 5% 상한이 적용되지 않습니다. 시세대로 올릴 수 있어요. 이 차이를 모르면 협상에서 불리해질 수 있으니 꼭 기억하세요.

그리고 5%를 초과해서 지급한 경우에도 구제받을 수 있어요. 주택임대차보호법 제10조의2에 따르면 임차인이 5%를 초과하여 임대료를 지급했다면 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다. 이건 모르시는 분이 정말 많더라고요. 저도 주변에 알려줬더니 “진짜? 몰랐다”는 반응이 대부분이었어요.

또 하나, 보증금과 월세를 함께 내는 반전세의 경우 5% 상한은 보증금과 월세를 합산한 전체 임대료 기준으로 적용됩니다. 보증금 5% 따로, 월세 5% 따로가 아니에요. 임대인이 “보증금 5% 올리고 월세도 5% 올리겠다”고 하면 이건 법 위반입니다.

2026년 현재 법 개정 동향과 앞으로의 전망

임대차 3법이 시행된 지 5년이 넘었는데, 최근 개정 논의가 활발합니다. 2025년 10월에는 계약 기간을 2년에서 3년으로, 갱신청구권 횟수를 1회에서 2회로 늘리는 법안(이른바 ‘3+3+3년 법안’)이 국회에 발의됐어요.

이 법안이 통과되면 세입자는 최장 9년까지 같은 집에서 살 수 있게 됩니다. 다만 2025년 10월 더불어민주당은 “검토한 바 없다”는 입장을 밝혔고, 2026년 3월 현재 국회 본회의를 통과하지 못한 상태예요. 임대인 단체에서는 재산권 침해를 주장하며 강하게 반발하고 있어서 국회 통과 여부는 불투명한 상황이에요.

현행법 기준으로는 계약갱신청구권은 1회, 추가 2년이 전부입니다. 법 개정 전까지는 이 기준으로 대비하시는 게 맞아요. 다만 임차인의 주거 안정 요구가 계속 커지고 있는 만큼, 향후 법 개정 움직임은 주시할 필요가 있습니다.

한편, 2025년 12월에는 임차인이 갱신 요구를 하지 않았더라도 임대인이 먼저 확정적으로 갱신을 거절한 경우 손해배상 청구가 가능하다는 취지의 판결이 나오기도 했습니다(세무회계 전문매체 tfmedia 보도). 이전까지는 “임차인이 갱신 요구를 먼저 하지 않았으니 손해배상도 없다”는 임대인 측 논리가 통했는데, 이 판결로 분위기가 바뀌고 있는 거예요.

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자주 묻는 질문

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