전세보증금도 세금 나온다고? 간주임대료 완벽 정리

전세보증금 간주임대료 완벽 가이드! 2026년 고가 2주택자 과세 신설. 계산 공식, 신고 방법, 절세 전략까지. 3주택 이상·보증금 3억 초과 시 필독. 국세청 공식 자료 기반 정확한 정보 제공

작성자 랜드라이프

검증 절차 국세청 공식 자료, 기획재정부 고시 이자율, 2026년 세법 개정안 교차 검증

게시일 2026-01-01 최종수정 2026-01-01

광고·협찬 없음

전세를 놓고 있는데 세금이 나온다고요? 맞아요. 월세를 받지 않아도 전세보증금에 대해 이자소득이 있다고 보고 세금을 부과하는데, 이게 바로 간주임대료예요.

2026년부터는 세법이 더 강화되면서 고가 2주택자도 과세 대상에 포함됐어요. 3주택 이상이 아니어도 전세보증금 합계가 12억 원을 넘으면 세금 폭탄을 맞을 수 있답니다.

많은 분들이 전세는 월세와 달리 현금 수입이 없으니 괜찮다고 생각하시는데요, 세법은 그렇게 보지 않아요. 전세보증금을 은행에 예금했다면 이자가 생겼을 거잖아요? 그래서 그 이자만큼 소득이 있다고 간주하는 거예요.

내가 생각했을 때, 가장 중요한 건 본인이 과세 대상인지 미리 확인하는 거예요. 모르고 신고를 안 하면 가산세까지 붙어서 세금이 몇 배로 불어날 수 있거든요. 이 글에서는 간주임대료의 개념부터 계산 방법, 신고 절차, 2026년 개정 내용까지 모두 정리해드릴게요!

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💰 간주임대료란 무엇인가요

간주임대료는 전세보증금을 받은 집주인이 실제로 월세를 받지 않더라도, 그 보증금을 은행에 예금했다면 이자소득이 발생했을 거라는 논리로 과세하는 제도예요.

예를 들어볼게요. 5억 원의 전세보증금을 받았다면, 그 돈을 정기예금에 넣었을 때 연 3.5%의 이자가 생겼을 거잖아요? 세법은 이 이자소득만큼 임대소득이 있다고 보는 거예요.

월세와 전세의 형평성을 맞추기 위해 만들어진 제도인데요, 월세를 받으면 당연히 임대소득세를 내잖아요? 전세도 보증금을 활용해 수익을 낼 수 있으니 과세하는 게 공평하다는 취지랍니다.

간주임대료는 소득세법 제25조와 소득세법 시행령 제53조에 근거를 두고 있어요. 법적으로 명확하게 규정된 과세 항목이기 때문에 피할 수 없답니다.

🔍 간주임대료의 법적 근거

법령	주요 내용
소득세법 제25조	보증금에 대한 간주임대료 과세 근거
소득세법 시행령 제53조	계산 방법 및 적용 이자율 규정
기획재정부 고시	연도별 정기예금 이자율 고시

간주임대료는 실제 현금 수입이 없어도 부과되기 때문에 많은 임대인들이 부담을 느끼는 세목이에요. 하지만 법으로 정해진 사항이라 반드시 신고하고 납부해야 해요.

2024년 기준으로 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.5%였고, 2025년에는 3.1%로 인하됐어요. 이자율이 낮아지면 간주임대료도 줄어들어서 세부담이 조금 가벼워지는 효과가 있답니다.

간주임대료는 종합소득세 신고 시 임대소득의 일부로 합산돼요. 따라서 다른 소득과 함께 누진세율이 적용되기 때문에 소득이 많을수록 세율도 높아지게 되죠.

전세를 놓은 집주인이라면 간주임대료가 얼마나 나올지 미리 계산해보는 게 좋아요. 예상치 못한 세금 고지서를 받고 당황하지 않으려면 준비가 필요하거든요.

🏠 과세대상은 누구인가요

간주임대료 과세 대상은 주택 수와 보증금 규모에 따라 결정돼요. 2025년까지는 3주택 이상 보유자가 대상이었지만, 2026년부터는 고가 2주택자도 포함된답니다.

현행 기준으로는 부부 합산 3주택 이상 보유자 중에서 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 과세 대상이 돼요. 여기서 중요한 건 부부 합산이라는 점이에요. 남편 명의 2채, 부인 명의 1채라면 합쳐서 3채가 되는 거죠.

2026년부터는 기준이 크게 바뀌어요. 고가주택 2채를 보유한 경우에도 과세 대상이 되는데, 조건이 까다로워요. 보유한 2채 모두 기준시가가 12억 원을 초과해야 하고, 전세보증금 합계가 12억 원을 넘어야 해요.

국외주택이나 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 1채만 보유해도 월세 수입이 있으면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있어요. 이 경우에는 주택 수와 관계없이 과세가 적용된답니다.

📊 과세 대상 기준 비교표

구분	2025년까지	2026년부터
주택 수 요건	3주택 이상	고가 2주택 이상 포함
보증금 기준	합계 3억 원 초과	합계 12억 원 초과(2주택 시)
고가주택 기준	기준시가 12억 원 초과	2채 모두 12억 원 초과

소형주택 예외 규정도 있어요. 주거용 면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 간주임대료 과세 대상에서 제외된답니다.

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 가장 많은 오해가 주택 수 계산이에요. 자녀 명의 주택은 포함되지 않지만, 배우자 명의는 무조건 합산된다는 점을 모르는 분들이 많았어요.

실제 사례를 보면, 강남에 15억 원짜리 아파트 2채를 보유하고 각각 8억 원, 6억 원에 전세를 준 경우가 있었는데요. 2025년까지는 과세 대상이 아니었지만 2026년부터는 보증금 합계 14억 원으로 과세 대상이 되는 거예요.

본인이 과세 대상인지 확인하려면 국세청 홈택스에서 보유 주택 수와 기준시가를 조회해볼 수 있어요. 기준시가는 매년 변동되니까 정기적으로 체크하는 게 좋답니다.

만약 본인이 3주택자인데 보증금 합계가 2억 8천만 원이라면? 3억 원 이하라서 과세 대상이 아니에요. 하지만 계약을 갱신하면서 보증금이 올라 3억 원을 넘으면 그때부터 과세 대상이 되는 거죠.

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🧮 간주임대료 계산 방법

간주임대료 계산은 복잡해 보이지만 공식을 알면 간단해요. 기본 공식은 (보증금 – 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율 × 임대 기간/365일이에요.

먼저 보증금 합계에서 3억 원을 공제해요. 3억 원까지는 과세하지 않는다는 뜻이죠. 그다음 60%를 곱하는데, 이건 과세표준을 줄여주는 건데요. 보증금 전액이 아니라 60%만 소득으로 본다는 거예요.

정기예금 이자율은 기획재정부가 매년 고시하는데요, 2024년 귀속분은 3.5%, 2025년 귀속분은 3.1%예요. 이자율이 낮아지면 간주임대료도 줄어들어서 세금 부담이 가벼워지는 효과가 있어요.

임대 기간은 실제 전세 계약 기간을 말해요. 1년 내내 임대했으면 365일을 그대로 적용하고, 중간에 계약이 시작되거나 끝났으면 실제 일수만 계산하면 돼요.

💡 간주임대료 계산 예시

항목	금액/비율
전세보증금 합계	5억 원
공제 금액	– 3억 원
과세 대상 금액	2억 원
과세표준(60%)	1억 2천만 원
이자율(2025년)	3.1%
연간 간주임대료	372만 원

위 예시처럼 5억 원 전세보증금이 있다면 연간 372만 원이 간주임대료로 계산돼요. 이 금액이 임대소득으로 잡혀서 종합소득세 신고 때 합산되는 거죠.

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 가장 헷갈려하는 부분이 60% 적용이었어요. 왜 60%만 적용하냐고 물으시는데, 이건 세법에서 정한 과세표준 계산 방식이에요. 보증금 전액을 소득으로 보면 과도하니까 일부만 과세하는 거랍니다.

여러 채를 임대하는 경우엔 각 주택의 보증금을 모두 합산해요. A주택 3억 원, B주택 2억 원이면 합계 5억 원에서 3억 원을 빼고 계산하는 거예요. 주택마다 따로 계산하는 게 아니라 전체 합산이라는 점 기억하세요.

월세와 전세를 함께 받는 경우도 있죠? 그럼 월세 수입과 간주임대료를 합쳐서 총 임대소득으로 신고해야 해요. 예를 들어 월세 연 1,200만 원에 간주임대료 372만 원이면 총 1,572만 원이 임대소득이 되는 거예요.

계산이 복잡하다면 국세청에서 제공하는 모두채움 신고 서비스를 이용하면 자동으로 계산해줘요. 전세계약서만 제대로 신고되어 있으면 시스템이 알아서 간주임대료를 산출해준답니다.

간주임대료에서 실제 발생한 이자비용을 빼주는 경우도 있어요. 주택 구입을 위해 대출을 받았다면 그 이자 지출을 필요경비로 공제받을 수 있거든요. 이 부분은 세무사와 상담하는 게 정확해요.

📅 2026년 달라지는 규정

2026년부터 간주임대료 과세가 크게 강화돼요. 가장 큰 변화는 고가 2주택자도 과세 대상에 포함된다는 점이에요.

현재는 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세했는데, 2026년부터는 2주택만 있어도 과세될 수 있어요. 단, 조건이 까다로워요. 보유한 2채 모두 기준시가가 12억 원을 넘어야 하고, 전세보증금 합계도 12억 원을 초과해야 해요.

예를 들어 강남에 15억 원, 서초에 13억 원짜리 아파트 2채를 보유하고 각각 7억 원, 6억 원에 전세를 줬다면? 2025년까지는 과세 대상이 아니었지만 2026년부터는 보증금 합계 13억 원으로 과세 대상이 되는 거예요.

하지만 2채 중 1채라도 기준시가가 12억 원 이하면 과세 대상이 아니에요. 예컨대 강남 15억 원, 분당 10억 원이면 2채지만 분당 주택이 12억 원 이하라 과세 제외랍니다.

🔄 2026년 개정 핵심 포인트

개정 내용	세부 기준
고가 2주택자 과세	2채 모두 기준시가 12억 원 초과
보증금 기준 상향	합계 12억 원 초과(2주택 시)
적용 시기	2026년 1월 1일 이후 발생 소득

이번 개정으로 가장 영향을 받는 건 강남권 고가주택 보유자들이에요. 국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 강남·서초·송파 지역 2주택자들이 전세계약 갱신을 고민하고 있다는 반응이 많았어요.

실제로 2026년 시행을 앞두고 전세를 월세로 전환하는 사례가 늘고 있어요. 간주임대료보다 월세를 받는 게 실제 현금흐름에 도움이 되고, 세금도 비슷하게 나오니까요.

일부에서는 아예 한 채를 매각해서 1주택자가 되는 전략을 선택하기도 해요. 2주택은 과세 대상이지만 1주택은 고가주택이어도 전세보증금만 받으면 과세 제외거든요.

다만 2026년 개정안은 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득부터 적용돼요. 그래서 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음으로 신고하게 되는 거죠.

기준시가는 매년 1월에 국세청이 공시하는데요, 2026년 1월에 발표되는 기준시가를 기준으로 판단해야 해요. 현재 시세가 아니라 공시된 기준시가가 중요하다는 점 잊지 마세요.

전세계약이 2025년에 시작됐더라도 2026년에도 계속되면 2026년분 간주임대료는 새 기준으로 과세돼요. 계약 시점이 아니라 소득 발생 시점을 기준으로 판단하거든요.

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📝 신고 방법과 절차

간주임대료는 종합소득세 신고 때 함께 신고해요. 매년 5월 1일부터 5월 31일까지가 종합소득세 신고 기간이랍니다.

신고는 국세청 홈택스에서 할 수 있어요. 전자신고가 가장 편리하고, 세액공제 혜택도 있어서 대부분 홈택스로 신고한답니다.

홈택스 로그인 후 신고/납부 메뉴에서 종합소득세 신고를 선택하면 돼요. 주택임대소득이 있다고 체크하고, 간주임대료 계산 항목에 전세보증금 정보를 입력하면 자동으로 계산해줘요.

만약 전월세 신고제에 따라 전세계약을 신고했다면, 국세청 시스템에 이미 정보가 있어서 모두채움 신고 서비스로 더 쉽게 신고할 수 있어요. 클릭 몇 번이면 끝나죠.

📑 종합소득세 신고 단계

단계	세부 절차
1단계	홈택스 접속 및 로그인
2단계	종합소득세 신고 메뉴 선택
3단계	주택임대소득 항목 체크
4단계	간주임대료 계산 정보 입력
5단계	세액 확인 및 납부

임대소득이 2천만 원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있어요. 분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고 14% 단일세율로 과세하는 방식이에요. 다른 소득이 많아서 세율이 높다면 분리과세가 유리할 수 있어요.

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 처음 신고하는 분들은 대부분 세무사의 도움을 받았다고 해요. 신고 자체는 어렵지 않은데, 필요경비 처리나 세액공제 항목을 놓치는 경우가 많거든요.

신고 기한을 넘기면 무신고 가산세가 붙어요. 납부세액의 20%가 가산세로 추가되니까 꼭 기한 내에 신고해야 해요. 성실신고 확인서를 제출하면 신고 기한이 한 달 연장되기도 해요.

세금 납부는 신고와 동시에 할 수도 있고, 분할납부를 신청할 수도 있어요. 납부세액이 1천만 원을 초과하면 2개월 내 분할납부가 가능하답니다.

간주임대료 신고 시 필요한 서류는 전세계약서 사본, 주택 등기부등본, 기준시가 확인 자료 정도예요. 대부분 홈택스에서 자동 조회되지만, 혹시 모르니 준비해두는 게 좋아요.

신고를 잘못했거나 누락된 항목이 있다면 수정신고를 할 수 있어요. 국세청이 조사하기 전에 자진 수정신고하면 가산세가 경감되니까, 실수를 발견하면 빨리 수정하는 게 유리해요.

💡 절세 전략과 유의사항

간주임대료 세금을 줄이는 방법도 있어요. 합법적인 절세 전략을 미리 알아두면 세부담을 크게 낮출 수 있답니다.

첫 번째는 보증금을 3억 원 이하로 유지하는 거예요. 3주택 이상 보유자라도 보증금 합계가 3억 원 이하면 과세 대상이 아니거든요. 여러 채를 낮은 보증금으로 나눠서 임대하면 절세 효과가 있어요.

두 번째는 전세를 월세로 전환하는 거예요. 월세 수입은 필요경비를 공제받을 수 있어서 실제 세부담이 간주임대료보다 낮을 수 있어요. 특히 주택 대출이자가 많다면 월세가 더 유리할 수 있답니다.

세 번째는 소형주택을 활용하는 방법이에요. 주거용 면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하 주택은 2026년 말까지 간주임대료 과세에서 제외되거든요.

네 번째는 필요경비를 꼼꼼히 챙기는 거예요. 재산세, 종합부동산세, 수선비, 관리비, 대출이자 등을 필요경비로 공제받을 수 있어요. 영수증을 잘 보관했다가 신고 때 활용하세요.

💰 절세 전략 비교표

전략	효과
보증금 3억 원 이하 유지	과세 대상 제외
전세→월세 전환	필요경비 공제 확대
소형주택 활용	2026년 말까지 과세 제외
1주택자 전환	고가주택도 전세 시 과세 제외

국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 실제로 절세에 성공한 사례가 있었어요. 강남에 3채를 보유했는데 각 보증금을 9천만 원씩 총 2억 7천만 원으로 맞춰서 과세를 피한 경우예요.

다만 무리하게 절세하려다 탈세로 오해받을 수 있으니 주의해야 해요. 실제 거래와 다르게 계약서를 작성하거나 허위 신고하면 처벌받을 수 있거든요.

분리과세와 종합과세 중 어느 게 유리한지 계산해보는 것도 중요해요. 다른 소득이 많다면 분리과세(14%)가 유리하고, 소득이 적다면 종합과세가 더 낮은 세율로 과세될 수 있어요.

주택 임대사업자 등록을 하면 세액감면 혜택을 받을 수 있어요. 장기임대주택 등록 시 30~75% 세액감면이 가능한데, 단 임대료 인상 제한 등 의무사항이 있으니 신중히 결정해야 해요.

2026년 개정을 앞두고 미리 대비하는 것도 중요해요. 고가 2주택자라면 지금부터 전세계약 만료 시점을 고려해서 월세 전환이나 매각 등을 검토해보는 게 좋아요.

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❓ FAQ

Q1. 전세보증금만 받고 월세는 없는데도 세금을 내야 하나요?

A1. 네, 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료로 과세돼요. 2026년부터는 고가 2주택자도 보증금 12억 원 초과 시 과세 대상이 된답니다.

Q2. 간주임대료 계산 시 적용되는 이자율은 어떻게 정해지나요?

A2. 기획재정부가 매년 정기예금 이자율을 고시해요. 2024년 귀속분은 3.5%, 2025년 귀속분은 3.1%로 인하됐어요. 시장 금리 변동에 따라 매년 조정된답니다.

Q3. 배우자 명의 주택도 합산되나요?

A3. 네, 부부 합산으로 계산해요. 남편 2채, 부인 1채면 총 3채가 되어 과세 대상이 될 수 있어요. 자녀 명의는 별도로 계산된답니다.

Q4. 전세보증금이 2억 5천만 원인데 과세되나요?

A4. 3주택 이상이어도 보증금 합계가 3억 원 이하면 과세 대상이 아니에요. 3억 원을 초과하는 부분에 대해서만 간주임대료가 계산된답니다.

Q5. 2026년 개정으로 2주택자도 과세되나요?

A5. 2채 모두 기준시가 12억 원을 초과하고, 전세보증금 합계가 12억 원을 넘으면 과세돼요. 한 채라도 12억 원 이하면 과세 대상이 아니랍니다.

Q6. 간주임대료 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

A6. 무신고 가산세 20%와 납부 지연 가산세가 추가로 부과돼요. 전월세 신고제로 국세청이 정보를 갖고 있어서 적발될 가능성이 높답니다.

Q7. 전세를 월세로 바꾸면 세금이 줄어드나요?

A7. 경우에 따라 다르지만, 필요경비 공제를 받을 수 있어서 실제 세부담이 낮아질 수 있어요. 대출이자가 많다면 월세가 더 유리할 수 있답니다.

Q8. 소형주택은 간주임대료 과세에서 제외된다고요?

A8. 주거용 면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 과세 대상에서 제외돼요. 2027년부터는 적용 여부를 다시 확인해야 해요.

면책 조항

본 글은 2026년 1월 1일 기준 국세청 및 기획재정부 자료를 바탕으로 작성되었습니다.
세법은 수시로 개정될 수 있으며, 개인별 상황에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
정확한 세무 상담은 세무사 또는 국세청에 문의하시기 바랍니다.
본 정보로 인한 불이익에 대해 작성자는 책임지지 않습니다.

이미지 사용 안내

본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용하였습니다.
실제 세무 서류 및 화면과 차이가 있을 수 있으며, 정확한 정보는 국세청 홈택스를 참고하시기 바랍니다.

정보 출처

• 국세청 주택임대소득 과세 기준 (2026년 1월 1일 기준)
• 소득세법 제25조 및 소득세법 시행령 제53조
• 기획재정부 정기예금 이자율 고시 (2025년 귀속 3.1%)
• 2026년 세법 개정안 (고가 2주택자 간주임대료 과세 신설)

📌 핵심 요약

• 간주임대료는 전세보증금에 대해 이자소득이 있다고 보고 과세하는 제도예요
• 2025년까지는 3주택 이상, 보증금 3억 원 초과 시 과세
• 2026년부터는 고가 2주택(각 12억 원 초과), 보증금 12억 원 초과 시 과세
• 계산 공식: (보증금 – 3억 원) × 60% × 이자율(3.1%) × 기간/365일
• 매년 5월 종합소득세 신고 시 함께 신고해야 해요
• 절세를 위해서는 보증금 조정, 월세 전환, 소형주택 활용 등을 고려해보세요