상가 환산보증금을 찾는 분을 위해 계산법(보증금+월세×100)과 지역별 기준액(서울 9억 원), 기준 초과 시 남는 보호와 사라지는 보호, 특약 활용과 전대차 동의 기준까지 표로 정리했습니다.
상가 환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산하고, 이 금액이 서울 9억 원, 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·부산 6억 9,000만 원, 광역시 등 5억 4,000만 원, 그 밖의 지역 3억 7,000만 원 등 지역별 기준액을 넘으면 확정일자 우선변제권·임차권등기명령 같은 보호가 빠집니다. 다만 대항력과 계약갱신요구권(10년)은 기준을 넘어도 유지됩니다. 아래에서 기준표, 특약 활용, 전대차 동의 기준까지 순서대로 확인할 수 있습니다.
내 점포가 어느 기준액에 해당하는지 5단계로 확인할 수 있습니다.
환산보증금이 지역 기준액을 넘으면 보호 범위가 달라지므로 계산이 계약의 출발점입니다.먼저 결론
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)입니다.
- 기준액은 서울 9억, 과밀억제권역·부산 6억 9천만, 광역시 등 5억 4천만, 그 밖의 지역 3억 7천만 원입니다.
- 기준을 넘어도 대항력·계약갱신요구권(10년)·권리금 회수 기회·3기 연체 해지 규정은 유지됩니다.
- 기준을 넘으면 확정일자 우선변제권·임차권등기명령·임대료 5% 증액 상한·묵시적 갱신 1년 규정은 제외됩니다.
- 전대차는 임대인 동의가 없으면 계약 해지 사유가 될 수 있어 동의서를 서면으로 받아야 합니다.
환산보증금 계산과 지역별 기준액
상가건물 임대차보호법의 보호를 받는지 판단하려면 먼저 환산보증금을 계산해야 합니다. 공식은 단순합니다.
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 예: 보증금 5,000만 원 + 월세 300만 원 → 5,000만 + 3억 = 환산보증금 3억 5,000만 원
계산한 금액을 아래 지역별 기준액과 비교합니다.
| 지역 | 기준액 | 메모 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 | 가장 높은 구간 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) · 부산광역시 | 6억 9,000만 원 | 지역 구분 확인 필요 |
| 광역시(부산·인천 제외) · 세종 · 파주 · 화성 · 안산 · 용인 · 김포 · 경기 광주 | 5억 4,000만 원 | 시행령 별표 기준 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 | 기준 이하면 전체 보호 적용 |
기준 초과 시 남는 보호와 사라지는 보호
| 구분 | 적용되는 내용 | 판단 포인트 |
|---|---|---|
| 기준 이하 | 법의 모든 보호 적용 | 확정일자 우선변제권 포함 |
| 기준 초과 — 유지 | 대항력, 계약갱신요구권(최초 계약부터 10년), 권리금 회수 기회 보호, 3기 차임 연체 시 해지 규정 | 핵심 권리는 그대로 남음 |
| 기준 초과 — 제외 | 확정일자 우선변제권, 임차권등기명령, 임대료 증액 5% 상한, 묵시적 갱신 시 1년 연장, 최단 임대차 기간 1년 | 특약으로 보완할 영역 |
즉, 환산보증금이 기준액을 넘는 점포라면 법적 보호가 줄어드는 만큼 계약서 특약의 역할이 커집니다.
특약으로 리스크 줄이는 방법
특약은 권리금·원상복구·렌트프리(임대료 무료 기간)·관리비·갱신 조건을 계약서에 명시해 분쟁을 줄이는 장치입니다. 대표적인 구조는 아래와 같습니다.
- 원상복구 — “통상적 사용으로 인한 마모는 원상복구 범위에서 제외한다”처럼 범위를 좁혀 둡니다.
- 렌트프리 — 인테리어 기간의 임대료 면제 기간과 조건을 명시합니다.
- 관리비 — 관리비 산정 항목과 증액 시 통지 의무를 정해 둡니다.
- 해지 위약금 — 중도 해지 시 산정 기준을 미리 합의합니다.
실제로 쓸 수 있는 특약 문구 12가지와 무효가 되는 사례는 상가 임대차 특약 12가지 글에서 그대로 확인할 수 있습니다.
전대차와 임차권등기명령
임차한 점포를 다른 사람에게 다시 임대해 주는 전대차는 임대인 동의가 있어야 안전합니다. 동의 없는 무단 전대는 임대차 계약 해지나 갱신 거절 사유가 될 수 있고, 전차인의 보증금·권리금 보호 범위도 달라집니다. 동의서 형식과 전차인 보호 5단계는 상가 전대차 글에서 확인하세요.
보증금을 돌려받지 못할 상황이 오면 임차권등기명령이 출구가 됩니다. 신청 요건과 전자소송 절차, 등기 완료 전 점유 이전 주의사항은 상가 임차권등기명령 글에 정리되어 있고, 주택 임차인의 보증금 보호와 비교하려면 주택 전세보증금 반환 지연이자 글을 함께 확인할 수 있습니다.
실수 방지 체크리스트
실수 방지 체크리스트
- 환산보증금(보증금 + 월세×100)을 직접 계산해 봤나요?
- 내 점포 지역의 기준액(서울 9억 원 등)을 확인했나요?
- 기준 초과 시 사라지는 보호를 특약으로 보완했나요?
- 원상복구 범위와 해지 위약금 기준을 문서로 정했나요?
- 전대차가 필요하면 임대인 동의서를 받았나요?
- 관리비 산정 항목과 증액 통지 절차를 계약서에 적었나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 환산보증금 계산식이 복잡한데 예시를 알려주세요.
보증금 5,000만 원, 월세 300만 원이라면 5,000만 원 + (300만 원 × 100) = 환산보증금 3억 5,000만 원입니다.
2. 서울에서 법적 보호를 받는 기준액은 얼마인가요?
서울특별시는 환산보증금 9억 원이 기준액입니다. 이 이하면 상가건물 임대차보호법의 모든 보호가 적용됩니다.
3. 기준액을 넘으면 아무 보호도 못 받나요?
아닙니다. 대항력, 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 기회 보호, 3기 연체 해지 규정은 기준을 넘어도 유지됩니다.
4. 기준액을 넘으면 무엇이 사라지나요?
확정일자 우선변제권, 임차권등기명령, 임대료 증액 5% 상한, 묵시적 갱신 1년 연장 규정이 제외됩니다.
5. 임대료가 매년 오르는데 상한이 있나요?
기준액 이하 임대차에는 임대료 증액 5% 상한이 적용됩니다. 기준을 넘는 점포는 특약으로 증액 조건을 정해 두는 것이 좋습니다.
6. 전대차는 임대인 동의가 꼭 필요한가요?
동의 없는 전대는 계약 해지나 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 동의서는 서면으로 받아 두는 것이 안전합니다.
7. 임차권등기명령은 언제 쓰나요?
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못할 때 임차권을 등기로 공시해 권리를 지키는 절차입니다. 상가와 주택은 적용 범위가 다릅니다.
8. 특약이 법과 다르면 무효인가요?
법의 소비자 보호 규정에 반하는 특약은 무효가 될 수 있습니다. 특약 문구의 유효성은 작성 전에 확인하는 것이 좋습니다.
9. 권리금 회수는 언제 가능한가요?
요건을 갖춘 경우 점포를 양수인에게 승계하며 권리금을 회수할 기회가 보호됩니다. 기준액 초과 여부와 관계없이 유지되는 보호입니다.
10. 3기 연체 해지 규정은 무슨 뜻인가요?
차임을 3기 분만큼 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 규정으로, 기준액 초과 임대차에도 적용됩니다.
무효가 되는 사례까지 함께 정리되어 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 — 보호 범위와 갱신요구권 등 핵심 규정의 법령 원문
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 — 지역별 환산보증금 기준액 등 세부 기준
자료 확인일: 2026년 10월 16일
본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반적인 임대차 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 기준액과 보호 범위는 지역과 정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 전에 공식 안내와 법률 전문가 확인이 필요합니다.