상가 원상복구 범위: 임차인·임대인 비용 부담과 정산 7단계

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상가 원상복구 범위를 2026년 법령과 판례 기준으로 정리했습니다. 통상손모, 인테리어 철거, 이전 임차인 시설, 보증금 공제와 분쟁 예방 정산 7단계를 확인하세요.

상가 원상복구 범위는 무조건 건물을 처음 지었을 때의 상태로 만드는 것이 아닙니다. 원칙적으로 임차인이 설치하거나 변경한 시설은 철거해 임차 당시 상태로 돌려놓아야 하지만, 정상적으로 사용하면서 생긴 통상적인 마모와 노후화까지 임차인이 부담하는 것은 아닙니다. 실제 비용 부담은 계약서 특약, 입점 당시 사진, 변경한 시설과 손상 원인을 함께 확인해 결정합니다.

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먼저 결론

  • 임차인이 새로 설치하거나 변경한 인테리어·간판·배관·칸막이는 원칙적으로 임차인이 복구합니다.
  • 정상적인 영업 과정에서 생긴 바닥·벽·설비의 통상적인 마모는 특약이 없다면 임대인이 부담할 가능성이 큽니다.
  • 이전 임차인이 설치한 시설은 특별한 약정이 없다면 현재 임차인이 입점할 당시 상태까지만 복구하는 것이 원칙입니다.
  • 계약서에 ‘완전 철거’, ‘기본 골조 상태’ 등 구체적인 특약이 있으면 복구 범위가 넓어질 수 있습니다.
  • 임대인이 보증금에서 공제하려면 실제 손상과 합리적인 복구비를 계약서·사진·견적서 등으로 설명할 수 있어야 합니다.
  • 퇴거 직전이 아니라 계약 종료 1~2개월 전부터 현장 확인서와 복구 범위 합의서를 작성하는 것이 안전합니다.

상가 원상복구 범위의 법적 기준

민법 제654조는 임대차에 제615조를 준용해 임차물이 반환될 때 원상회복의무가 있다는 원칙을 둡니다. 그러나 ‘원상’은 언제나 건물 준공 당시의 상태를 뜻하지 않습니다. 대법원은 임대차계약의 내용, 임차 당시 상태, 임차인이 변경한 부분과 사용 과정 등을 종합해 구체적으로 범위를 정해야 한다고 봅니다.

통상적인 마모와 임차인의 훼손을 구분해야 합니다

정상적인 영업으로 자연스럽게 발생한 바닥의 마모, 벽지·도장의 변색, 설비의 노후화처럼 임대차에서 예정된 통상손모는 임차인의 잘못으로 보기 어렵습니다. 반면 무단 타공, 구조물 철거, 배관 변경, 과도한 오염이나 파손처럼 임차인의 공사 또는 관리 소홀로 생긴 손상은 임차인 부담이 될 수 있습니다.

핵심: ‘낡았다’는 이유만으로 임차인 책임이 되는 것도 아니고, ‘오래 사용했다’는 이유만으로 모든 훼손이 면책되는 것도 아닙니다. 손상의 원인과 계약상 약정을 구분해야 합니다.

임차인과 임대인 비용 부담 판단표

시설·상태 일반적인 부담 주체 판단할 자료
임차인이 설치한 칸막이·간판·덕트·배관임차인공사 전후 사진, 인테리어 도면, 특약
정상 사용으로 생긴 마모·변색·노후특약이 없으면 임대인 가능성입점 당시 사진, 사용기간, 시설 연식
임차인의 과실로 파손된 출입문·유리·타일임차인파손 경위, 사진, 수리견적
이전 임차인이 설치한 기존 시설특별한 약정이 없으면 현 임차인 부담 아님인수목록, 입점 사진, 계약서
누수·균열·노후 배관 등 건물 자체 하자원인에 따라 임대인 가능성하자 진단, 수리 이력, 관리기록
임대인이 철거하지 않아도 된다고 승인한 시설서면 합의 내용에 따름시설 인수확인서, 문자·이메일, 합의서

표는 일반적인 판단 기준입니다. 계약서가 ‘바닥·천장·전기·소방설비까지 기본 골조 상태로 철거한다’처럼 복구 상태를 구체적으로 정했다면 실제 부담 범위가 달라질 수 있습니다.

이전 임차인 시설도 철거해야 할까?

대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결은 특별한 사정이 없다면 임차인이 자신이 설치한 범위에서 원상회복하고, 임차받았을 당시 상태로 반환하면 된다는 취지입니다. 따라서 입점 전에 이미 설치되어 있던 천장·바닥·칸막이·배관을 현 임차인이 무조건 철거해야 하는 것은 아닙니다.

다만 권리금 거래나 영업양수도 과정에서 기존 시설을 명시적으로 인수하고, 계약서에 그 시설까지 철거하기로 약정했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 시설 인수목록에 ‘소유자’, ‘설치자’, ‘퇴거 시 처리방법’을 적어 두는 이유가 여기에 있습니다.

기존 시설과 권리금 정산 관계는 상가 권리금 회수기회 보호 기준도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

보증금에서 원상복구비를 공제할 수 있을까?

임대차보증금은 미납 차임뿐 아니라 임차인의 귀책사유로 발생한 원상복구비 상당 손해도 담보할 수 있습니다. 따라서 실제로 임차인이 부담해야 할 복구비가 확인되면 임대인이 보증금에서 공제하고 나머지를 반환할 수 있습니다.

그러나 임대인이 원하는 금액을 일방적으로 공제할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 대법원 판례는 보증금에서 공제할 손해배상채권의 발생에 관한 주장과 입증책임을 임대인이 부담한다고 봅니다. 임대인은 손상 부위, 임차인 책임의 근거, 복구 범위와 견적을 설명할 수 있어야 하고 임차인은 입점 당시 사진과 합의자료로 반박할 수 있습니다.

보증금 정산서에 넣을 항목

  • 보증금 원금과 미납 차임·관리비
  • 원상복구 대상별 수량과 작업 범위
  • 견적서 또는 실제 공사비 증빙
  • 임차인 부담액과 임대인 부담액
  • 공제 후 반환할 보증금과 반환일
  • 열쇠·출입카드·시설물 인도 여부

원상복구 정산 절차 7단계

1단계: 계약서와 특약을 먼저 확인합니다

‘원상복구’라는 한 단어만 보지 말고 철거 대상, 기준 상태, 공사업체 지정, 완료기한과 비용 부담이 구체적으로 적혀 있는지 확인합니다.

2단계: 입점 당시 상태를 복원합니다

입점 당시 사진·영상, 시설 인수목록, 중개대상물 확인설명서, 인테리어 도면과 공사계약서를 모아 기준 상태를 정합니다.

3단계: 종료 1~2개월 전 공동 현장점검을 합니다

임대인과 임차인이 함께 현장을 돌며 철거·수리·존치 항목을 구분하고 사진에 번호를 붙입니다. 구두 합의만 남기지 말고 현장확인서에 서명합니다.

4단계: 복구 목록과 견적을 확정합니다

공사 범위를 동일하게 맞춘 후 2곳 이상 견적을 비교합니다. 철거, 폐기물 처리, 전기·소방·설비 복구와 부가세 포함 여부를 구분합니다.

5단계: 존치 시설은 서면으로 승인받습니다

새 임차인이 활용할 수 있는 시설이라도 임대인의 서면 동의 없이 남기면 미복구로 다툴 수 있습니다. 존치 목록과 소유권·향후 철거책임을 적습니다.

6단계: 공사 후 완료사진과 인수확인서를 남깁니다

공사 전·중·후 사진, 폐기물 처리내역과 세금계산서를 보관하고 임대인의 최종 확인을 받습니다.

7단계: 보증금 정산과 열쇠 인도를 동시에 확인합니다

복구 완료일, 점포 인도일, 보증금 반환일과 공제항목을 정산서에 적습니다. 추가 청구 여부까지 합의하면 퇴거 후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

상가 계약 종료·갱신 기준 이어서 보기 →

계약갱신요구권의 행사기간과 거절사유를 함께 확인할 수 있습니다.

계약서 특약과 현장확인서 작성법

“임차인은 계약 종료 시 원상복구한다”는 문장만으로는 기준 상태가 불명확합니다. 계약 시 다음처럼 대상과 처리방법을 나누어 적는 편이 안전합니다.

특약 예시 1: 임차인은 별지 현황사진에 표시된 기존 천장·바닥·냉난방기·배관을 현 상태로 인수하며, 계약 종료 시 자신이 추가 설치한 간판·칸막이·덕트·배선만 철거한다.

특약 예시 2: 존치하기로 합의한 시설은 별지 목록에 기재하며, 임대인의 서면 승인 없는 시설은 임차인이 철거한다.

특약 예시 3: 계약 종료 30일 전 공동점검을 실시하고, 복구 대상과 완료기한을 현장확인서로 확정한 뒤 보증금을 정산한다.

특약은 실제 점포 상태와 당사자 합의에 맞게 수정해야 합니다. 중개보수와 계약비용까지 함께 준비한다면 부동산 중개수수료 요율표를 참고하세요.

퇴거 전 실수 방지 체크리스트

  • 입점 당시 사진과 현재 사진을 같은 각도에서 비교했습니다.
  • 이전 임차인 시설과 내가 설치한 시설을 구분했습니다.
  • 통상손모와 실제 파손을 따로 표시했습니다.
  • 철거·존치·수리 항목을 임대인과 서면으로 합의했습니다.
  • 동일한 공사범위로 견적을 비교했습니다.
  • 소방·전기·가스·폐기물 처리까지 견적에 포함했습니다.
  • 공사 완료사진과 세금계산서를 보관했습니다.
  • 보증금 공제내역과 반환일이 적힌 정산서를 작성했습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 상가를 처음 지어진 상태까지 철거해야 하나요?

보통은 임차 당시 상태가 기준입니다. 다만 계약서에 기본 골조 상태나 구체적인 완전철거 범위를 약정했다면 달라질 수 있습니다.

2. 벽지나 페인트 변색도 임차인이 복구하나요?

정상 사용으로 생긴 통상적인 변색과 노후는 특약이 없다면 임대인 부담으로 판단될 수 있습니다. 과도한 오염이나 파손은 구분해야 합니다.

3. 임대인이 승인한 인테리어도 철거해야 하나요?

공사를 승인했다는 사실과 퇴거 시 철거를 면제했다는 합의는 별개입니다. 존치 합의가 없다면 철거의무가 남을 수 있습니다.

4. 이전 임차인의 시설을 인수했으면 제가 철거해야 하나요?

특별한 약정이 없으면 입점 당시 상태까지만 복구하는 것이 원칙입니다. 그러나 시설 인수계약이나 철거 특약이 있다면 그 내용이 중요합니다.

5. 임대인이 지정한 철거업체만 이용해야 하나요?

계약서에 유효한 지정업체 약정이 있는지 먼저 확인해야 합니다. 약정이 없다면 공사범위와 품질기준을 맞춘 견적 비교가 필요합니다.

6. 원상복구 기간의 월세도 내야 하나요?

인도가 늦어지면 차임 상당 손해가 문제 될 수 있습니다. 다만 손해기간은 실제 복구 완료일까지 무조건 인정되는 것이 아니라 합리적인 복구 가능기간 등을 따져 판단합니다.

7. 임대인이 보증금 전액을 잡아둘 수 있나요?

확인된 미납금과 합리적인 복구비 등을 공제할 수 있지만, 근거 없이 전액 반환을 거부하는 것은 분쟁 대상이 될 수 있습니다.

8. 직접 철거하지 않고 비용만 지급해도 되나요?

임대인과 비용·범위·완료책임을 서면으로 합의하면 가능합니다. 합의 없이 예상금액만 지급하면 추가 청구가 생길 수 있습니다.

9. 새 임차인이 시설을 그대로 쓰겠다고 하면 복구하지 않아도 되나요?

새 임차인의 의사만으로는 부족합니다. 임대인을 포함한 당사자들이 시설 인수와 향후 철거책임을 서면으로 정해야 합니다.

10. 합의가 되지 않으면 어디에 신청할 수 있나요?

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에서 상가건물 임대차 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 계약서, 사진, 견적서와 문자 등 증거자료를 준비하세요.

합의가 어렵다면 분쟁조정을 확인하세요

원상복구 범위와 보증금 공제로 합의가 되지 않는다면 소송 전 임대차분쟁조정 절차를 검토할 수 있습니다.

상가 임대차분쟁조정 신청 안내 확인하기 →

공식 출처와 확인일

자료 확인일: 2026년 8월 30일

작성자: 송석

본 글은 상가 임대차의 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 자료입니다. 원상복구 범위는 계약서, 입점 상태, 시설 설치자와 손상 원인에 따라 달라지므로 실제 보증금 공제나 공사 착수 전 변호사·법률구조기관 또는 임대차분쟁조정위원회에 개별 검토를 받으시기 바랍니다.