부동산 중개수수료 요율표: 매매·전세·월세 복비 계산법 총정리

부동산 중개수수료 요율표의 핵심은 간단합니다. 주택 매매는 거래금액의 0.4~0.7%, 전세·월세 등 임대차는 0.3~0.6%가 법정 상한이며, 상가·토지는 0.9% 이내에서 협의로 정합니다. 이 요율은 2021년 10월 공인중개사법 시행규칙 개정으로 전국이 동일하게 적용되고 있고, 상한선이기 때문에 그 아래로는 얼마든지 협의할 수 있습니다. 다만 월세는 ‘거래금액 환산’이라는 함정이 있고, 오피스텔은 전용면적 85㎡를 기준으로 요율이 갈리기 때문에 계약 전에 계산법을 정확히 알아두어야 합니다. 아래에서 최신 요율표부터 실제 계산 예시, 수수료를 아끼는 협의 순서까지 순서대로 정리했습니다.

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부동산 중개수수료, 법적으로 어떻게 정해질까

부동산 중개수수료(흔히 ‘복비’)는 중개사 마음대로 정하는 금액이 아닙니다. 공인중개사법 제20조와 같은 법 시행규칙 별표에서 거래 유형과 금액 구간별로 상한요율을 정해두고, 그 범위 안에서 중개 의뢰인과 중개사가 협의해 정하도록 되어 있습니다.

2021년 개정으로 달라진 것

2021년 10월 19일 시행된 개정 시행규칙의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 과거 시·도 조례마다 달랐던 주택 중개보수 체계가 전국 동일한 상한요율로 정리되었습니다. 둘째, 고가 주택 구간이 세분화되어 9억 원 이상 매매는 구간별로 0.5~0.7%의 상한이 새로 마련되었습니다. 개정 전에는 9억 원 이상이 사실상 0.9%까지 협의로 열려 있었는데, 실수요자 부담을 줄이기 위해 상한이 낮아진 것입니다.

‘상한요율’이라는 단어가 중요한 이유

요율표에 적힌 숫자는 ‘받아도 되는 최대치’이지 ‘정가’가 아닙니다. 법은 상한만 정하고 있으므로, 같은 5억 원 매매라도 0.4%인 200만 원 그대로 주는 사람과 협의로 낮춰 내는 사람이 나뉩니다. 다만 협의는 계약서를 쓰기 전에 해야 하고, 계약이 끝난 뒤에는 사실상 조정이 어렵습니다.

주택 매매·임대차 중개수수료 요율표

아래 표는 공인중개사법 시행규칙 별표 기준의 주택(아파트·빌라·단독주택 등) 상한요율입니다. ‘한도액’이 적힌 구간은 요율로 계산한 금액이 한도를 넘더라도 한도액까지만 받을 수 있다는 뜻입니다.

매매·교환 요율표

전세·월세 등 임대차 요율표

여기에 일반과세자 중개사무소라면 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 예를 들어 계산된 수수료가 200만 원이라면 실제 지출은 220만 원이 되는 식입니다. 간이과세자 사무소는 부가세 처리 방식이 다르므로, 금액을 들을 때 “부가세 포함인지”를 반드시 함께 확인하세요.

매매가 끝나면 복비 외에 취득세도 함께 준비해야 하는데, 요즘은 카드 납부와 무이자 할부를 활용하면 초기 자금 부담을 나눌 수 있습니다. 2026 부동산 취득세 카드납부 방법과 무이자 할부 정리에서 이어서 확인해보세요.

월세·오피스텔·상가 계산법의 숨은 규칙

월세는 ‘거래금액 환산’부터

월세는 보증금만으로 요율을 적용하지 않습니다. 먼저 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 뒤 임대차 요율표를 적용합니다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월세 100만 원이면 거래금액은 1억 + 1억 = 2억 원이 되어 0.3% 구간, 즉 상한 60만 원이 됩니다.

여기서 예외가 하나 있습니다. 환산한 거래금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다. 보증금 1천만 원에 월세 30만 원이라면 ×100으로는 4천만 원이 되어 예외 규정이 적용되고, 1천만 + 2천100만 = 3천100만 원 × 0.5% = 15만 5천 원이 상한입니다.

오피스텔은 전용면적 85㎡가 갈림길

오피스텔은 주거용으로 쓰이지만 법상 중개보수 체계는 다릅니다. 전용면적 85㎡ 이하에 일정한 설비(전용 출입구·부엌·화장실·목욕시설 등)를 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%로 고정됩니다. 반면 85㎡를 넘거나 설비 기준을 충족하지 못하면 ‘주택 외’로 분류되어 0.9% 이내 협의 대상이 됩니다. 같은 오피스텔인데 면적 때문에 요율이 두 배 가까이 벌어질 수 있으니, 계약 전 등기부등본이나 건축물대장의 전용면적을 확인하는 것이 좋습니다.

상가·토지는 0.9% 이내 ‘완전 협의’

상가, 사무실, 토지 등 주택과 기준 오피스텔을 제외한 부동산은 매매·교환·임대차 모두 0.9% 이내에서 협의로 정합니다. 상한만 있고 구간별 요율이 없기 때문에, 상가 거래는 수수료 협의가 사실상 필수 절차입니다. 상가 임대차라면 적정 임대료 자체를 먼저 따져보는 것도 중요한데, 상가 적정 임대료 계산법 4가지와 매출 대비 적정선에서 계산 기준을 정리해두었습니다. 임차인 입장에서는 상가 계약갱신요구권 10년 행사 방법도 함께 알아두면 수수료 이상으로 지갑을 지키는 데 도움이 됩니다.

실제 계산 예시 4가지로 내 복비 확인하기

요율표만 보면 감이 잘 안 오므로, 실제 사례 숫자로 계산해보겠습니다. 모두 부가세 별도 금액이며, 어디까지나 ‘상한’ 기준입니다.

예시 1 — 아파트 매매 5억 원

2억~9억 구간의 상한요율 0.4%를 적용하면 5억 × 0.4% = 200만 원입니다. 부가세 10%를 포함하면 220만 원이 상한 총액입니다. 같은 가격대에서 0.4%를 그대로 부르는 사무소와 150만 원 선까지 협의되는 사무소가 실제로 공존합니다.

예시 2 — 전세 3억 원

임대차 1억~6억 구간 0.3%를 적용해 3억 × 0.3% = 90만 원, 부가세 포함 99만 원이 상한입니다. 참고로 전세 보증금이 크다면 보증금을 담보로 한 대출을 함께 검토하는 경우가 많은데, 토지·부동산 담보대출 감정가와 LTV 계산법에서 대출 한도 감각을 미리 익혀두면 자금 계획이 훨씬 편해집니다.

예시 3 — 월세 보증금 1억 / 월 100만 원

거래금액 = 1억 + (100만 × 100) = 2억 원. 임대차 0.3% 구간이므로 60만 원, 부가세 포함 66만 원이 상한입니다. 같은 조건을 ‘보증금 2억 전세’로 바꾸면 역시 2억 × 0.3% = 60만 원으로 같아지는데, 환산식 때문에 그렇습니다.

예시 4 — 상가 매매 10억 원

주택이 아니므로 구간 요율이 없고 0.9% 이내 협의입니다. 상한으로 계산하면 10억 × 0.9% = 900만 원이지만, 실무에서는 거래 규모가 클수록 요율을 낮춰 협의하는 것이 일반적입니다. 0.5%만 협의돼도 500만 원으로 400만 원을 아끼는 셈이니, 상가 거래에서 수수료 협의를 건너뛰면 손해 폭이 커집니다. 증여나 채무가 섞인 거래라면 세금 구조가 완전히 달라지는데, 부담부증여 양도세 계산법과 절세 전략을 참고하세요.

수수료 절약과 분쟁 예방 6단계

1단계: 계약 전, 내 거래금액 구간부터 확정합니다. 매매가·보증금·월세를 넣어 위 요율표로 상한 금액을 직접 계산해둡니다. 이 숫자를 알고 가는 것과 모르고 가는 것의 차이가 곧 협상력입니다.

2단계: 중개 의뢰 시점에 수수료를 먼저 물어봅니다. “이 매물 성사되면 수수료는 얼마로 생각하시나요?”라고 매물 소개 단계에서 묻는 것이 자연스럽습니다. 계약서 앞에서 처음 듣는 금액은 깎기 어렵습니다.

3단계: 부가세 포함 여부를 확인합니다. 200만 원인지 220만 원인지는 견적을 비교할 때 기준을 통일해야 합니다. 현금영수증 발급 여부도 함께 확인하면 연말정산 소득공제에 활용할 수 있습니다.

4단계: 복수 사무소 견적을 비교합니다. 같은 매물이라도 중개사무소마다 부르는 수수료가 다를 수 있습니다. 다만 허위 매물이나 과도하게 낮은 수수료로 유인하는 곳은 서비스 질을 의심해봐야 합니다.

5단계: 합의 금액을 문자·서면으로 남깁니다. 구두 합의는 계약 당일 뒤집히기 쉽습니다. “수수료 ○○만 원(부가세 포함)으로 합의”라는 문자 한 통이면 충분합니다.

6단계: 과다 청구가 의심되면 협회에 상담합니다. 법정 상한을 초과한 요구는 공인중개사법 위반입니다. 한국공인중개사협회나 지자체 부동산 담당 부서에 상담·신고할 수 있습니다.

실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 중개수수료는 언제 내야 하나요?

법상 지급 시기는 거래대금 지급이 완료된 때, 즉 잔금일이 원칙입니다. 다만 계약서 특약으로 계약일과 잔금일에 나눠 내기로 합의할 수 있습니다. 계약금 단계에서 전액 요구하는 것은 원칙과 다르니 특약 여부를 확인하세요.

2. 계약이 중간에 무산되면 수수료를 안 내도 되나요?

원칙적으로 중개보수는 거래가 성사되어야 발생합니다. 중개사의 과실 없이 의뢰인 사정으로 계약이 파기된 경우에도 통상 계약서 작성이 완료되지 않았다면 보수 청구가 제한됩니다. 다만 특약이 있으면 달라질 수 있으니 계약 전 확인이 필요합니다.

3. 법정 상한보다 많이 요구하면 불법인가요?

네. 상한요율이나 한도액을 초과해 중개보수를 받는 것은 공인중개사법 위반이며, 지자체에 신고하면 과태료 등 행정처분 대상이 됩니다. 초과분은 반환을 요구할 수 있습니다.

4. 반값 중개는 믿어도 되나요?

요율은 상한이므로 절반 이하로 받는 것 자체는 합법입니다. 다만 수수료가 낮은 대신 매물 확인이나 권리분석이 소홀하지 않은지, 등록된 개업공인중개사가 맞는지는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

5. 매도인과 매수인 양쪽 다 수수료를 내야 하나요?

각자 자신이 의뢰한 중개사에게 내는 것이 원칙입니다. 같은 사무소가 쌍방을 중개했다면 양쪽 모두 각자의 거래금액 기준으로 상한 범위 내에서 부담합니다.

6. 전세에서 월세로 바꾸면 수수료는 다시 계산하나요?

기존 계약의 갱신이나 조건 변경에 대해서는 별도 중개행위가 있었는지가 기준입니다. 단순 재계약을 중개사가 다시 알선한 경우에는 새 거래 조건으로 보수가 발생할 수 있어 사전 협의가 필요합니다.

7. 오피스텔 85㎡는 어디서 확인하나요?

등기부등본의 전유부분 면적이나 건축물대장에서 확인할 수 있습니다. 중개사 말만 믿지 말고 서류로 직접 확인해야 요율 분쟁을 막을 수 있습니다.

8. 수수료도 현금영수증이 되나요?

됩니다. 중개보수는 현금영수증 발급이 가능하고, 조건에 따라 소득공제에 반영할 수 있습니다. 계약 시 사업자등록 상태(일반·간이과세)도 함께 확인하면 좋습니다.

9. 분양권 거래 수수료는 어떻게 되나요?

분양권은 거래금액 산정 방식(납부금액과 프리미엄 합산 등)과 요율 적용이 지역 조례 및 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 거래 전 해당 지자체 부동산 담당 부서나 협회에 확인하는 것이 정확합니다.

10. 직거래하면 수수료를 아예 아낄 수 있나요?

중개사를 거치지 않은 직거래에는 중개보수가 발생하지 않습니다. 다만 권리분석, 등기 확인, 계약서 작성을 스스로 책임져야 하므로, 금액이 크거나 권리관계가 복잡한 거래는 전문가 중개의 비용 대비 효과를 함께 따져보는 것이 좋습니다.

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공식 출처와 확인일

• 법제처 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 — 중개보수 상한요율 및 한도액, 월세 거래금액 환산 기준 확인
• 국토교통부 — 부동산 중개제도 및 실거래가 정책 확인
• 한국공인중개사협회 — 중개보수 상담 및 분쟁 신고 절차 확인

자료 확인일: 2026년 8월 28일

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