상가 수선비 부담 기준 2026: 임대인·임차인 비용 분담과 대수선 판단 5가지

먼저 결론

• 사소한 파손(형광등, 변기 부속, 콘센트 교체)은 임차인, 사용·수익을 못 할 정도의 하자(벽 균열, 누수, 배관 고장)는 임대인이 부담합니다.
• “수선은 임차인 부담” 특약이 있어도 대파손 · 건물 주요 구성부분 대수선 · 기본적 설비부분 교체는 여전히 임대인 부담이라는 것이 대법원 94다34708 판결의 취지입니다.
• 판단 기준은 목적물의 종류·용도, 파손의 규모와 부위, 영업에 미치는 영향, 수선의 용이성과 비용, 계약 당시 상태와 차임 액수입니다.
• 하자가 생기면 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지해야 하며, 임대인 부담 수선을 임차인이 대신 하면 비용 상환 청구 또는 차임 공제가 가능합니다.
• 임차인이 설치한 인테리어·집기·간판은 임차인 부담이고, 계약 종료 시 원상복구까지 이어질 수 있습니다.
• 표준계약서에는 수선비 분담과 관리비 부과 항목을 기재하도록 되어 있어, 계약 전 문구를 확인하는 것만으로 분쟁의 절반이 줄어듭니다.

수선비 부담의 기본 원칙

상가 임대차에서도 수선의 기본 원칙은 민법에서 출발합니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 별도로 수선 부담을 정하고 있지 않기 때문에, 상가에도 이 원칙이 그대로 적용됩니다.

이에 대응해 임차인에게는 통지 의무가 있습니다. 목적물의 수리가 필요하거나 권리를 주장하는 사람이 있으면 임차인은 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다(민법 제634조). 하자를 발견하고도 방치해 피해가 커졌다면 그 확대 부분에 대한 책임을 다투게 될 수 있으므로, 발견 즉시 사진과 함께 통지하는 습관이 필요합니다.

법무부는 국토교통부와 협의를 거쳐 상가건물 임대차 표준계약서를 정해 사용을 권장하고 있습니다. 이 표준계약서에는 보증금·차임액·임대차기간뿐 아니라 수선비 분담과 관리비 부과 항목을 기재하도록 되어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제19조). 즉 법령 자체가 “수선비 부담을 계약서에 명확히 남기라”고 요구하는 구조입니다.

정리하면 부담 주체는 ① 법령과 판례가 정한 기본 원칙 → ② 당사자 간 특약 → ③ 특약이 미치는 범위 순서로 판단합니다. 문제는 특약을 “수선 일체 임차인 부담”처럼 포괄적으로 써 두는 경우인데, 다음 항목에서 그 한계를 확인할 수 있습니다.

임대인·임차인 부담 구분표

판례와 법령을 기준으로 부담 주체를 정리하면 아래와 같습니다. 표의 “부담 주체”는 일반적인 경우를 기준으로 한 정리이며, 개별 사안은 하자의 원인과 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 눈여겨볼 지점은 부담 주체보다 “수선의 규모”가 기준을 가른다는 사실입니다. 같은 에어컨이라도 리모컨 교체인지 실외기 교체인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 그래서 분쟁을 줄이려면 계약 단계에서 “어디까지 임차인”인지 범위를 숫자로 정해 두는 편이 유리합니다.

수선 부담 특약이 있어도 임대인 부담인 경우

“계약 기간 중 모든 수선은 임차인이 부담한다”는 특약은 실제로 자주 쓰입니다. 그런데 이 문구 하나로 임대인의 수선의무가 전부 사라지는 것은 아닙니다. 대법원은 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인에게 돌릴 수 있다고 보면서도, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 특약은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 특약에 포함되지 않아 여전히 임대인이 부담한다고 판시했습니다(대법원 94다34708 판결).

법제처 생활법령정보의 상담 사례도 같은 결론을 보여줍니다. “수선의무는 임차인 부담”이라는 특약이 있는 상태에서 지붕 균열로 비가 새는 상황이 발생했을 때, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 임대인이 수리해야 한다는 답변입니다.

반대로 아래 조건에 해당하면 특약이 실제로 작동합니다.

• 특약에서 수선 항목과 금액 한도를 구체적으로 정한 경우 (예: 1건당 20만 원 이하의 소규모 수선은 임차인 부담)
• 특약에서 대수선과 소수선의 범위를 문항별로 구분한 경우
• 임차인이 사용 중 과실로 손괴한 부분을 수리하는 경우
• 임차인이 영업을 위해 새로 설치한 시설의 유지·보수

즉 특약의 효력은 “얼마까지, 어떤 항목을”이라고 써 두었는지에 달려 있습니다. 아래 7장에서 특약 문구를 항목별로 정리했습니다.

대수선인지 판단하는 5가지 기준

판례는 수선의무가 발생하는지 여부를 사회통념에 따라 판단하되 아래 다섯 가지를 참작하라고 제시했습니다(대법원 2011다107405 판결). 분쟁이 생겼을 때 양쪽이 같은 기준으로 이야기하려면 이 다섯 가지를 순서대로 짚는 편이 효과적입니다.

1. 목적물의 종류와 용도 — 같은 하자라도 음식점 주방의 급배수 문제와 사무실의 조명 문제는 영업에 미치는 무게가 다릅니다.
2. 파손 또는 장해의 규모와 부위 — 벽지 한 폭인지, 벽체 균열인지에 따라 판단이 갈립니다.
3. 사용·수익에 미치는 영향의 정도 — 영업을 멈춰야 하는 수준인지, 불편은 있어도 영업이 가능한 수준인지가 핵심입니다.
4. 수선의 용이성과 소요 비용 — 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 정도인지 봅니다.
5. 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임 액수 — 노후한 상태로 낮은 차임에 계약했다면 그 사정도 함께 고려됩니다.

첫 번째 질문은 늘 같습니다. “이 하자를 그대로 두면 계약에서 정한 목적대로 영업할 수 없는가?” 그렇다면 임대인 부담 쪽으로 기울고, 단순한 불편에 그친다면 임차인 부담으로 판단될 가능성이 높습니다.

항목별 부담 주체 사례표

현장에서 자주 다투는 항목을 위 기준에 대입해 정리했습니다. 아래는 판례·법령 기준을 적용한 일반적 정리이며, 실제 부담 주체는 하자 원인과 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인이 설치한 시설은 계약 종료 시 원상복구 문제로 이어집니다. 철거 범위와 비용 부담을 미리 정해 두지 않으면 보증금 정산에서 다툼이 생기므로, 계약 전에 범위를 합의해 두는 편이 안전합니다. 상가 원상복구 범위와 비용 부담 기준에서 항목별 정산 기준을 확인할 수 있습니다.

수선비용 청구와 차임 공제 6단계

임대인이 수선의무를 이행하지 않을 때 임차인이 실제로 할 수 있는 조치는 정해져 있습니다. 순서를 지키는 것만으로도 분쟁에서 훨씬 유리해집니다.

1. 1단계 · 하자 발견 즉시 통지 — 민법 제634조에 따른 임차인의 통지의무입니다. 문자나 카카오톡도 기록으로 남지만, 금액이 큰 하자라면 내용증명이나 서면 통지가 안전합니다.
2. 2단계 · 하자 상태 기록 — 날짜가 보이게 사진·영상을 남기고, 누수라면 피해 범위와 영업 중단 시간도 함께 기록합니다. 원인을 알 수 없다면 감정이나 업체 점검 결과를 확보합니다.
3. 3단계 · 수선 범위와 견적 확보 — 두 곳 이상의 견적서를 받아 수선 범위와 금액을 특정합니다. “고쳐 달라”는 요청이 아니라 “이 범위를 이 금액으로 수선해 달라”는 요청이 협의를 빠르게 만듭니다.
4. 4단계 · 서면으로 이행 요청과 기한 통보 — 회신 기한을 정해 요청하고, 기한 내 이행이 없으면 임차인이 수선하겠다는 의사를 남깁니다.
5. 5단계 · 임차인 우선 수선 후 비용 청구 — 임대인 부담에 속하는 수선비용을 임차인이 지출했다면 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다(법무부 상가건물 임대차 표준계약서 수선 조항). 영수증과 세금계산서를 반드시 보관합니다.
6. 6단계 · 차임 공제 또는 계약 해지 검토 — 민법 제626조에 따라 임차인은 수선에 든 필요비 또는 유익비의 상환을 청구하거나 차임에서 공제할 수 있고, 임대인이 수선의무를 이행하지 않으면 차임 지급을 거절하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임대차 전체를 해지하면 영업 기반이 흔들리므로 단계적으로 판단하는 편이 낫습니다.

진행 과정에서 임대인과 합의로 계약을 정리하는 선택지도 있습니다. 이 경우 보증금·미납 차임·원상복구 비용을 한 번에 정산하게 되므로, 합의 내용을 문서로 남기는 절차가 필요합니다. 상가 임대차 중도해지 합의서 작성법에서 정산 항목을 확인할 수 있습니다.

계약서에 넣을 수선 특약 7가지

특약은 “수선은 임차인 부담”처럼 한 줄로 쓰면 나중에 해석 다툼만 남습니다. 아래 항목을 숫자와 범위로 적어 두면 그 자체로 분쟁 예방 장치가 됩니다.

1. 소규모 수선의 범위와 금액 상한 — “1건당 20만 원 이하의 소규모 수선은 임차인이 부담한다”처럼 금액과 항목을 함께 명시합니다.
2. 대수선의 정의와 예시 — 지붕·외벽·구조체, 기본 배관, 전기 인입 설비처럼 대상을 열거해 “임대인 부담”임을 분명히 합니다.
3. 기존 설비 목록 첨부 — 에어컨, 보일러, 냉장고 등 설치 연도와 수량을 계약서에 적고 사진을 남깁니다.
4. 수선 요청 절차와 회신 기한 — 통지 방법, 견적 제출, 이행 기한을 정해 두면 4단계의 서면 요청 근거가 됩니다.
5. 임차인 시설의 처리 — 인테리어·집기·간판의 철거 범위와 원상복구 기준을 미리 정합니다.
6. 관리비 부과 항목 구분 — 관리비에 포함되는 항목과 임차인이 별도로 부담하는 항목을 나눠 적습니다.
7. 수선 적립금·보증금 정산 방식 — 수선 적립금을 받았다면 사용 목적, 정산 시점, 반환 기준을 명시합니다.

상가를 매입하는 입장이라면 기존 임대차계약의 특약에 수선 부담 조항이 어떻게 들어가 있는지가 인수 리스크를 좌우합니다. 상가 매입 전 임대차계약서 확인사항과 함께 점검하면 빠뜨림을 줄일 수 있습니다.

표준계약서 기재사항과 관리비 항목

법무부가 국토교통부와 협의해 정한 상가건물 임대차 표준계약서는 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등을 기재하도록 구성되어 있습니다. 표준계약서를 그대로 쓰지 않더라도 아래 항목은 계약서에 남겨 두는 것이 좋습니다.

• 거래당사자의 인적 사항과 임차 상가건물의 표시
• 보증금과 차임, 지급일, 지급 방법
• 임대차기간과 갱신 조건
• 임차목적(업종)과 용도 변경 가능 여부
• 사용·관리·수선에 관한 사항 — 7장의 특약을 여기에 반영합니다.
• 비용의 정산, 중개보수, 특약사항

관리비는 수선비와 성격이 다릅니다. 관리비로 부과되는 공용부 유지·청소 항목은 별도 수선비 청구 대상이 아니므로, 계약 전에 항목과 금액을 확인해 고정비를 계산해 두는 편이 정확합니다. 상가 관리비 확인사항 7가지에서 항목별 점검 기준을 확인할 수 있습니다.

계약 갱신을 앞두고 있다면 갱신 시점에 수선 특약을 다시 정비할 기회가 있습니다. 갱신 거절 사유와 절차는 상가 계약갱신요구권 2026 기준을 참고하시기 바랍니다.

실수 방지 체크리스트

• 계약 전에 기존 설비(에어컨, 보일러, 배관, 전기 용량)의 작동 상태와 설치 연도를 사진으로 남겼습니다.
• 수선비 분담 조항에 소규모 수선의 금액 상한이 숫자로 적혀 있습니다.
• 대수선에 해당하는 항목이 계약서에 열거되어 있습니다.
• 관리비 부과 항목과 별도 부담 항목을 구분해 확인했습니다.
• 하자 발견 시 사진과 함께 임대인에게 통지한 기록이 있습니다.
• 수선 요청을 문자·서면으로 남기고 회신 기한을 정했습니다.
• 수선 견적서를 두 곳 이상에서 받아 범위와 금액을 특정했습니다.
• 임차인이 수선한 경우 영수증과 세금계산서를 보관하고 있습니다.
• 인테리어·간판의 원상복구 범위를 계약서에 적었습니다.
• 수선 적립금을 받았다면 사용 목적과 반환 기준을 문서로 확인했습니다.

수선비와 원상복구 비용을 함께 정리하면 보증금 정산 분쟁을 줄일 수 있습니다.

함께 읽으면 좋은 글

• 상가 원상복구 범위 — 임차인·임대인 비용 부담과 정산 7단계
• 상가 관리비 확인사항 7가지 — 계약 전 월 고정비 계산법
• 상가 매입 전 임대차계약서 확인사항 8가지 — 보증금·월세·특약 점검
• 상가 임대차 중도해지 합의서 작성법 — 보증금·원상복구·위약금 정산
• 상가 계약갱신요구권 2026 — 10년·2회 한도와 거절 대응 절차

본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보입니다. 수선비 부담 주체는 계약 조건과 하자의 원인에 따라 달라질 수 있으며, 개별 사안의 최종 판단은 계약서 내용과 감정 결과, 법원의 판단에 따릅니다. 금액이 크거나 영업 중단이 걸린 분쟁이라면 계약서를 지참해 법률 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.