상가 월세 연체 3기 기준 2026: 계약 해지·갱신 거절 계산법과 대응 6단계

상가 월세 연체 3기는 횟수가 아니라 밀린 금액 합계가 3개월분에 달했는지로 판단합니다. 달별 연체액 계산 예시, 계약 해지와 갱신 거절·권리금 보호 배제의 차이, 임차인·임대인 대응 6단계를 정리했습니다.

상가 월세 연체 3기는 밀린 횟수가 아니라 밀린 금액의 합계가 3개월분 월세에 달했는지로 판단합니다. 상가건물 임대차보호법은 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 3기분을 연체한 사실이 한 번이라도 있으면 계약 갱신 요구를 거절할 수 있게 합니다. 권리금 회수기회 보호도 함께 잃을 수 있습니다. 아래에서 연체액 계산 예시, 해지와 갱신 거절의 차이, 임차인과 임대인이 각각 밟아야 할 6단계를 확인할 수 있습니다.

상가 월세 연체 3기의 뜻

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 “기”는 월세를 내는 단위입니다. 매달 내는 계약이면 1기가 한 달 치 월세이므로 3기는 석 달 치 금액이 됩니다.

중요한 것은 횟수가 아니라 금액이라는 점입니다. 월세 200만 원인 점포에서 세 번 늦게 냈더라도 지금 밀린 돈이 300만 원이면 3기에 달하지 않은 것이고, 반대로 여러 달에 걸쳐 조금씩 덜 내 합계가 600만 원이 되면 한 번도 통째로 거른 적이 없어도 3기 연체입니다. 주택 임대차는 민법에 따라 2기가 기준이지만 상가는 3기로 더 넓게 보호됩니다.

이 조항은 환산보증금이 지역별 기준액을 넘는 상가에도 적용됩니다. 임차인에게 불리하게 “1회만 연체해도 해지한다”고 정한 특약은 이 법에 어긋나 효력이 없다고 보는 것이 일반적입니다. 환산보증금 계산은 상가 임대료 인상 한도 5% 계산법 글에서 확인할 수 있습니다.

연체액 계산 예시

월세 200만 원(부가세 별도)인 점포를 가정해 달별 납부 내역으로 계산해 보겠습니다. 3기 기준액은 600만 원입니다.

이 사례에서 통째로 거른 달은 2월과 5월 두 번뿐이지만 5월에 누적 연체액이 650만 원이 되어 3기에 달했습니다. 임대인은 5월 납부일이 지난 뒤부터 해지를 통보할 수 있습니다. 임차인이 6월에 400만 원을 내 연체액이 450만 원으로 줄어든 뒤에는, 그 전에 해지 통보가 도달하지 않았다면 해지할 수 없게 됩니다. 하지만 5월에 3기분을 연체한 사실은 남아 갱신 거절 사유가 됩니다.

금액은 계산 방법을 보여 주기 위한 가정입니다. 월세에 부가세를 더해 받기로 한 계약에서 부가세를 연체액에 넣어 계산하는지, 관리비를 포함하는지는 계약 내용에 따라 다툼이 있습니다. 관리비는 원칙적으로 차임이 아니지만 실질이 월세와 같다면 달리 볼 수 있으므로 경계선에 있는 금액은 여유를 두고 판단해야 합니다.

해지·갱신 거절·권리금 보호 비교표

3기 연체는 세 가지 불이익으로 이어지는데, 각각 판단 시점이 다릅니다.

대법원은 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있으면, 갱신을 요구하는 시점에 연체가 해소됐더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 한 번의 3기 연체가 10년 갱신요구권과 권리금까지 흔들 수 있다는 뜻입니다. 관련 제도는 상가 계약갱신요구권 2026과 상가 권리금 회수 보호 방법에서 자세히 확인할 수 있습니다.

임차인·임대인 대응 6단계

1. 1단계: 납부 내역으로 연체액을 계산합니다. 계약서의 월세, 납부일, 부가세 약정을 확인하고 통장 입금 내역으로 달별 미납액과 누적액을 표로 만듭니다. 양쪽이 기억하는 숫자가 다른 경우가 많습니다.
2. 2단계: 임차인은 3기분 아래로 먼저 줄입니다. 전액을 갚기 어렵다면 누적 연체액이 3기분에 닿지 않도록 일부라도 납부합니다. 입금할 때 “○월분 월세”라고 적어 어느 달 치인지 남깁니다.
3. 3단계: 임대인은 독촉 기록을 남깁니다. 연체 금액과 납부 기한을 적은 문자나 내용증명을 보냅니다. 법은 해지 전 독촉을 요구하지 않지만, 분쟁이 되면 연체 사실과 금액을 증명하는 자료가 됩니다.
4. 4단계: 분할 납부나 감액을 합의하면 서면으로 정리합니다. 납부 일정, 감액 기간, 합의를 어겼을 때의 처리를 적습니다. 매출이 급감했다면 차임 감액을 청구할 수 있는 제도도 있습니다.
5. 5단계: 임대인이 해지한다면 해지 통보를 도달시킵니다. 연체액이 3기분 이상인 상태에서 해지 의사를 내용증명으로 보냅니다. 통보가 도달하기 전에 임차인이 갚아 3기분 아래가 되면 해지 효력이 생기지 않습니다.
6. 6단계: 인도와 정산으로 넘어갑니다. 해지 뒤에는 보증금에서 밀린 월세와 원상복구 비용을 정산하고 점포를 돌려받습니다. 임차인이 나가지 않으면 명도소송을 거쳐야 하며, 임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼면 형사 책임을 질 수 있습니다.

보증금 정산과 반환 다툼은 상가 임대차 보증금 반환 2026에서, 합의로 계약을 끝낼 때의 문구는 상가 임대차 중도해지 합의서 작성법에서 확인할 수 있습니다.

헷갈리는 상황별 판단

보증금이 충분히 남아 있는 경우

보증금은 계약이 끝날 때 밀린 돈을 담보하는 돈이지, 계약 중에 월세를 대신 내 주는 돈이 아닙니다. 임차인이 “보증금에서 까라”고 해도 연체는 그대로 쌓이고 3기에 달하면 해지 사유가 됩니다. 반대로 임대인이 스스로 보증금에서 충당하겠다고 통지했다면 그만큼 연체가 줄어든 것으로 볼 수 있습니다.

건물 주인이 바뀐 경우

전 임대인에게 밀린 월세는 새 임대인이 넘겨받지 않았다면 원칙적으로 새 임대인에 대한 연체로 합산되지 않는다는 판례가 있습니다. 매수인 입장에서는 인수 전에 연체 내역과 채권 양도 여부를 확인해야 합니다. 확인 항목은 상가 매입 전 임대차계약서 확인사항 8가지를 참고하세요.

임대인이 수리를 안 해 줘서 월세를 안 낸 경우

점포를 쓸 수 없을 정도의 하자를 임대인이 방치했다면 그 범위에서 차임 지급을 거절할 수 있지만, 영업을 계속하면서 전액을 내지 않으면 연체로 판단될 위험이 큽니다. 수리 책임 구분은 상가 수선비 부담 기준 2026에 정리되어 있습니다.

렌트프리 기간이 있었던 경우

월세 면제 기간에는 낼 돈이 없으므로 연체가 생기지 않습니다. 다만 중도해지 시 면제분을 반환한다는 특약이 있으면 정산 금액이 달라집니다. 내용은 상가 렌트프리 특약 7가지에서 확인하세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 세 번 늦게 내면 3기 연체인가요?

아닙니다. 늦게라도 다 냈다면 연체액이 남지 않습니다. 기준은 밀려 있는 금액의 합계입니다.

2. 석 달 연속으로 밀려야 하나요?

연속일 필요가 없습니다. 띄엄띄엄 밀린 금액을 합쳐 3개월분에 달하면 됩니다.

3. 해지 통보를 받고 바로 다 갚으면 어떻게 되나요?

해지 통보가 도달한 때 이미 3기분 이상 연체 상태였다면 그 뒤에 갚아도 해지 효력은 유지되는 것이 원칙입니다.

4. 임대인이 연체를 알고도 오래 가만히 있었는데 이제 와서 해지할 수 있나요?

연체 상태가 계속되고 있다면 해지할 수 있습니다. 다만 사정에 따라 신의칙이 문제 될 수 있어 개별 판단이 필요합니다.

5. 예전에 3기를 밀렸다가 다 갚았는데 갱신이 거절되나요?

임대인이 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 임대인이 문제 삼지 않고 갱신해 주는 것은 가능합니다.

6. 계약서에 “2회 연체 시 해지”라고 적혀 있습니다.

법보다 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없다고 보는 것이 일반적입니다. 3기 기준이 적용됩니다.

7. 관리비만 밀린 것도 포함되나요?

관리비는 원칙적으로 차임이 아니어서 3기 계산에 넣지 않습니다. 다만 관리비 연체가 별도의 계약 위반이 될 수는 있습니다.

8. 임대인이 가게 문을 잠가도 되나요?

안 됩니다. 해지됐더라도 법원 판결과 강제집행 절차를 거쳐야 하며, 임의로 출입을 막으면 업무방해 등으로 처벌될 수 있습니다.

9. 매출이 줄어 월세가 부담되는데 방법이 있나요?

경제 사정 변동을 이유로 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 합의가 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정을 이용할 수 있습니다.

10. 밀린 월세에 이자가 붙나요?

계약서에 연체이율 약정이 있으면 그에 따르고, 없으면 법정이율에 따른 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 — 제10조 제1항 제1호(3기 차임 연체 사실과 갱신 거절), 제10조의4(권리금 회수기회 보호의 예외), 제10조의8(차임연체와 해지), 제11조(차임 증감청구), 제15조(강행규정)
• 대한민국 법원 — 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결(3기 연체 사실이 있으면 이후 해소돼도 갱신 거절 가능)
• 대한법률구조공단 — 상가건물임대차분쟁조정위원회 운영과 법률 상담 안내

자료 확인일: 2026년 10월 6일

작성자: 송석