임차권등기명령 신청 방법 2026: 보증금 못 받았을 때 이사 전 등기, 서류·비용과 셀프 신청 6단계

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집 소재지 관할 법원에 신청해, 등기부에 임차권을 올려 두는 절차입니다. 등기가 끝나면 이사하거나 전입을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권 순위가 그대로 유지됩니다. 집주인 동의는 필요 없고, 2023년 7월부터는 집주인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 가능해졌습니다. 다만 등기부에 기재된 것을 확인하기 전에 짐을 빼면 순위를 잃을 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 요건

근거는 「주택임대차보호법」 제3조의3입니다. 상가는 「상가건물 임대차보호법」 제6조에 같은 제도가 있습니다.

• 임대차 종료: 기간 만료, 묵시적 갱신 후 세입자의 해지 통지(통지 3개월 경과), 합의 해지 등으로 계약이 끝나야 합니다.
• 보증금 미반환: 전액이 아니라 일부만 못 받아도 신청할 수 있습니다.
• 신청인: 세입자 본인. 이미 이사를 나간 경우도 신청할 수 있지만, 그때는 종전 순위가 아니라 등기 시점부터 권리가 생깁니다.

계약 기간이 남았는데 집주인이 연락을 끊었다는 이유만으로는 신청할 수 없습니다. 먼저 계약 종료 사실(만료일 도래, 해지 통지 도달)을 문자·내용증명으로 남겨 두세요.

등기 전후 권리 변화 판단표

대법원도 등기 전에 대항요건을 잃었다면 이후 등기가 돼도 종전 순위가 소급해 살아나지 않는다고 봅니다. 이삿날은 반드시 등기부 을구에 “주택임차권”이 기재된 것을 확인한 다음 날 이후로 잡으세요.

필요 서류와 비용

비용은 인지대, 송달료, 등록면허세·지방교육세, 등기촉탁수수료로 구성되며 보통 수만 원 수준입니다. 정확한 금액은 접수 법원 안내와 전자소송 납부 화면에서 확인하세요. 이 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있으므로 영수증을 모두 보관합니다.

전자소송 셀프 신청 6단계

1단계: 계약 종료와 미반환 사실을 정리합니다

만료일, 해지 통지일, 받지 못한 보증금 금액을 한 장에 적어 둡니다. 신청서의 “신청 이유” 칸에 그대로 쓰게 됩니다.

2단계: 서류를 PDF로 준비합니다

계약서, 주민등록초본, 등기사항증명서, 통지 증빙을 스캔해 둡니다.

3단계: 전자소송에 로그인해 신청서를 작성합니다

대법원 전자소송에서 “민사집행 → 임차권등기명령” 서식을 고르고, 목적물 주소·임대인·보증금·전입일·확정일자를 입력합니다.

4단계: 비용을 납부하고 제출합니다

인지대와 송달료를 온라인으로 납부하고 서류를 첨부해 제출합니다. 방문 접수도 가능합니다.

5단계: 결정과 등기 기재를 확인합니다

법원이 결정하면 등기소에 등기를 촉탁합니다. 인터넷등기소에서 등기부 을구에 주택임차권이 기재됐는지 직접 확인합니다.

6단계: 확인 후 이사하고 반환 청구를 시작합니다

등기 기재를 확인한 뒤 이사·전입 이전을 하고, 보증금 반환은 내용증명 → 지급명령 또는 반환소송 → 강제경매 순서로 진행합니다.

등기 후 보증금 받는 방법

• 보증보험 가입자: HUG·HF·SGI 전세보증금반환보증은 보통 임차권등기 완료가 청구 서류에 포함됩니다. 가입 기관 안내를 먼저 확인하세요.
• 지급명령: 집주인이 다투지 않을 것 같으면 비용이 적고 빠릅니다. 이의신청 시 소송으로 넘어갑니다.
• 보증금반환소송: 판결을 받아 집에 강제경매를 신청하고 배당으로 회수합니다.
• 지연이자: 약정이 없으면 민법상 연 5%, 소송 제기 후에는 소송촉진법상 이율이 적용될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 임차권등기명령은 집주인 동의가 필요한가요?

아닙니다. 세입자 단독으로 신청할 수 있습니다.

2. 신청부터 등기까지 얼마나 걸리나요?

법원 사정에 따라 다르며 보통 1~3주 정도 걸리는 경우가 많습니다. 이사 일정이 촉박하면 미리 신청하세요.

3. 집주인에게 송달이 안 되면 등기가 안 되나요?

2023년 7월 19일 시행된 개정으로 주택은 송달 전에도 등기를 할 수 있습니다.

4. 일부 보증금만 못 받았어도 되나요?

네. 일부라도 미반환이면 신청할 수 있습니다.

5. 이미 이사했는데 지금 신청해도 의미가 있나요?

등기 시점부터 새로 대항력·우선변제권이 생기지만 종전 순위는 회복되지 않습니다.

6. 비용은 돌려받을 수 있나요?

신청·등기에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

7. 등기 후 집주인이 집을 팔면요?

대항력이 유지되므로 새 소유자에게도 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

8. 상가도 신청할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법 적용 대상이면 가능하지만, 송달 전 등기 특례는 주택에만 적용됩니다.

9. 등기를 지우려면 어떻게 하나요?

보증금을 다 받은 뒤 해제 신청으로 말소합니다. 보증금 반환이 등기 말소보다 먼저입니다.

10. 혼자 하기 어렵다면요?

대한법률구조공단, 지자체 전세피해지원센터에서 상담과 서류 작성 도움을 받을 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 — 제3조의3 임차권등기명령, 비용 청구
• 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 — 제6조 상가 임차권등기명령
• 대법원 전자소송 — 임차권등기명령 전자 신청

자료 확인일: 2026년 11월 1일