계약갱신요구권 2026: 6개월~2개월 전 행사 기간·5% 인상 상한·거절 사유와 행사 6단계

계약갱신요구권은 주택 세입자가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리로, 한 번 쓰면 2년이 더 보장되고 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 집주인은 본인이나 직계가족 실거주, 2기 차임 연체 등 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 다만 행사 기간을 놓치거나 통보 증거를 남기지 않으면 권리를 다투기 어려워집니다. 아래에서 기간 계산, 5% 인상 계산 예시, 거절 사유와 손해배상, 행사 6단계를 정리했습니다.

1. 계약갱신요구권 행사 기간 계산

주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약은 끝 기한이 ‘2개월 전’입니다.

예를 들어 계약 만료일이 2027년 4월 30일이라면 2026년 10월 30일 무렵부터 2027년 2월 말 무렵까지가 행사 기간입니다. 중요한 것은 보낸 날이 아니라 상대방에게 도달한 날이므로, 마지막 주에 보내기보다 여유 있게 보내야 합니다.

2. 5% 인상 상한 계산 예시

5%는 ‘최대’일 뿐 집주인이 반드시 올릴 수 있는 금액은 아닙니다. 서로 합의해 동결하거나 낮출 수도 있습니다. 보증금을 올렸다면 증액 계약서에 확정일자를 새로 받고, 전월세 신고 대상이면 30일 안에 변경 신고를 하세요. 신고 기준은 전월세 신고제 과태료 2026에 정리해 두었습니다.

3. 집주인이 거절할 수 있는 사유

집주인은 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 대표적인 것은 다음과 같습니다.

• 세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 집주인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우, 집이 멸실돼 목적을 달성할 수 없는 경우
• 계약 때 고지한 철거·재건축 계획 등으로 점유 회복이 필요한 경우
• 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반해 계약을 이어가기 어려운 경우

4. 허위 실거주 거절 시 손해배상

실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 원래 갱신됐을 2년 안에 다른 사람에게 임대하면, 집주인은 세입자에게 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 별도 합의가 없으면 ① 거절 당시 월차임(보증금 환산 포함) 3개월분, ② 새 임대 조건과의 환산월차임 차액 2년분, ③ 거절로 인한 실제 손해 중 가장 큰 금액입니다.

이사 후에도 전 집의 전입세대 열람이나 확정일자 부여현황으로 새 세입자 입주 여부를 확인할 수 있는지 주민센터에 문의해 증거를 모아 두세요.

5. 갱신요구권 행사 6단계

1단계: 만료일을 확인합니다. 계약서의 종료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 적습니다.

2단계: 이전에 쓴 적이 있는지 확인합니다. 같은 집주인과 이미 한 번 행사했다면 다시 쓸 수 없습니다.

3단계: 증거가 남는 방법으로 요구합니다. 문자·카카오톡도 가능하지만, 분쟁 가능성이 있으면 내용증명을 함께 보냅니다. ‘주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신을 요구합니다’라고 분명히 적습니다.

4단계: 집주인 답변을 기록합니다. 실거주 거절이라면 누가 거주하는지 서면으로 남겨 달라고 요청합니다.

5단계: 인상 금액을 협의합니다. 5% 이내에서 합의하고 갱신 계약서(또는 증액 계약서)를 작성합니다.

6단계: 확정일자·신고를 정리합니다. 금액 변동이 있으면 증액분 확정일자와 변경 신고를 마칩니다.

6. 묵시적 갱신과의 차이

집주인과 세입자 모두 만료 전에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않아, 다음 만료 때 갱신요구권을 다시 쓸 수 있습니다. 세입자 입장에서는 묵시적 갱신이 더 유리할 수 있지만, 집주인이 조건 변경을 통보하면 성립하지 않으니 연락이 오면 바로 갱신요구권을 행사하는 것이 안전합니다. 상가는 규정이 다르므로 상가 묵시적 갱신 2026을 참고하세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 문자로 갱신을 요구해도 되나요?

도달이 확인되면 가능합니다. 다만 분쟁 대비로 내용증명을 함께 쓰는 편이 안전합니다.

2. 집주인이 바뀌면 다시 쓸 수 있나요?

임대인 지위는 새 집주인에게 승계되므로, 이미 썼다면 다시 쓸 수 없는 것이 원칙입니다.

3. 새 집주인이 실거주하겠다고 하면요?

새 집주인의 실거주도 거절 사유가 될 수 있으며, 소유권 취득 시점에 따라 판단이 달라집니다.

4. 5%를 넘게 올려 달라고 하면요?

거부할 수 있습니다. 합의 없이 5% 초과 증액을 강제할 수 없습니다.

5. 갱신 후 중간에 이사 가도 되나요?

세입자는 언제든 해지 통보가 가능하고 집주인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

6. 중개수수료는 누가 내나요?

갱신 후 중도 해지 시 새 세입자 중개수수료는 원칙적으로 집주인 부담이라는 판단이 많지만, 특약에 따라 다를 수 있습니다.

7. 월세를 한 번 늦게 낸 적이 있어요.

거절 사유는 ‘2기’ 차임액에 이르는 연체이므로 한 번 지연만으로는 해당하지 않을 수 있습니다.

8. 오피스텔도 적용되나요?

실제 주거용으로 쓰면 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다.

9. 만료 1개월 전인데 아무 연락이 없어요.

양측 모두 통보가 없었다면 묵시적 갱신이 됩니다.

10. 분쟁은 어디에 도움을 구하나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(묵시적 갱신), 제6조의2(해지), 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 증감)
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 계약갱신요구권 행사와 거절 사유 안내
• 대한법률구조공단 — 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내

자료 확인일: 2026년 10월 25일