원상복구 범위 2026: 못자국·벽지·곰팡이 세입자 부담 기준, 통상손모 판단표와 보증금 공제 대응 6단계

원상복구 범위는 새집 상태로 되돌리는 것이 아니라 입주할 때의 상태로 돌려놓는 것이 기준입니다. 생활하면서 자연스럽게 생긴 소량의 못자국, 햇빛에 바랜 벽지, 가구 눌림 같은 통상손모는 특약이 없으면 원칙적으로 집주인이 부담합니다. 반면 흡연 얼룩, 반려동물 훼손, 방치해서 번진 곰팡이, 파손은 세입자 책임이 될 수 있습니다. 아래에서 항목별 판단표, 감가 계산, 보증금에서 과하게 공제될 때 대응 순서를 정리했습니다.

원상복구 범위의 기준: 입주 당시 상태

민법 제654조는 임대차에 사용대차의 원상회복 규정(제615조)을 준용합니다. 세입자는 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려 놓아야 하지만, 여기서 원래 상태란 세입자가 받았을 때의 상태입니다. 이미 낡아 있던 부분이나 시간이 지나 자연스럽게 생긴 마모까지 되돌릴 의무는 없습니다.

그래서 분쟁은 결국 “입주 때 어땠는가”와 “나갈 때 어떤가”를 비교하는 증거 싸움이 됩니다. 입주 날 찍은 사진과 영상이 있으면 대부분의 다툼에서 세입자가 유리해지고, 집주인도 퇴거 시 수리 견적과 사진으로 손상을 입증해야 합니다.

항목별 부담 판단표

아래 표는 일반적인 판단 경향입니다. 같은 못자국이라도 개수·크기·원인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

곰팡이는 원인이 갈림길입니다. 외벽 단열 불량이나 누수가 원인이라면 집주인 몫이고, 세입자가 알면서도 알리지 않고 방치해 번졌다면 세입자 책임이 커질 수 있습니다. 결로나 누수를 발견하면 바로 집주인에게 문자로 알리는 것이 좋습니다.

감가를 반영한 공제 금액 계산

세입자가 훼손한 것이 맞더라도, 이미 몇 년 쓴 벽지나 장판을 새것 가격으로 전부 청구하는 것은 과다하다는 지적이 많습니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가정 계산입니다.

사용 연수는 법으로 정해진 값이 아니라 설명을 위한 가정입니다. 실제 협의에서는 자재 상태, 수리 범위가 훼손 부분에 한정되는지, 견적이 적정한지를 함께 따집니다. 방 전체가 아니라 훼손된 벽면만 고칠 수 있다면 그 범위로 줄이는 것도 방법입니다.

보증금 과다 공제 대응 6단계

1단계: 입주 사진과 계약서 특약을 꺼냅니다

입주 날 사진, 중개사가 보낸 하자 체크 문자, 계약서 원상복구 특약을 모읍니다. 특약에 범위가 구체적으로 적혀 있지 않다면 통상손모는 빼야 한다고 주장할 수 있습니다.

2단계: 퇴거 전 같은 위치에서 사진을 찍습니다

입주 사진과 같은 각도로 벽, 바닥, 욕실, 창틀을 촬영합니다. 날짜가 남도록 원본 파일을 보관합니다.

3단계: 공제 항목과 견적서를 서면으로 요구합니다

“수리비 얼마 빼겠다”는 말만으로는 부족합니다. 항목별 금액, 견적서, 손상 사진을 문자로 달라고 요청합니다.

4단계: 통상손모·감가 항목을 표시해 회신합니다

항목마다 동의, 일부 동의, 부동의를 표시하고 이유를 짧게 적어 보냅니다. 다투지 않는 금액은 먼저 받고 나머지만 다투는 방식이 현실적입니다.

5단계: 보증금 전액을 볼모로 잡으면 다툼 금액만 남기도록 요구합니다

집 반환과 보증금 반환은 동시에 이루어져야 합니다. 수리비 다툼이 있어도 다투는 금액을 넘는 보증금까지 붙잡아 둘 근거는 약합니다. 보증금을 다 받기 전에 전출해야 한다면 대항력이 사라지지 않도록 임차권등기명령 같은 보호 수단부터 확인하세요.

6단계: 분쟁조정이나 소액소송을 진행합니다

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 다툼 금액이 3천만 원 이하라면 소액소송·지급명령을 검토합니다. 감정적인 대화보다 사진과 견적이 결과를 좌우합니다.

특약·상가·반려동물 상황별 정리

상가는 세입자가 시공한 인테리어를 어디까지 철거하느냐가 쟁점이 되므로 상가 임대차 특약 12가지에서 원상복구 문구를 미리 확인해 두세요. 갱신 시점에 조건을 다시 정할 계획이라면 계약갱신요구권 2026도 함께 보면 좋습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 못자국 몇 개만 있어도 도배비를 내야 하나요?

생활에 필요한 소량의 작은 못자국은 통상손모로 보는 경향이 있습니다. 개수와 크기가 크다면 달라질 수 있습니다.

2. 햇빛에 바랜 벽지도 세입자 책임인가요?

자연 변색은 통상손모로 집주인 부담이 원칙입니다.

3. 곰팡이가 생겼는데 누구 책임인가요?

단열·누수 같은 구조 원인이면 집주인, 환기 소홀로 방치해 번졌다면 세입자 책임이 커질 수 있습니다.

4. 계약서에 “원상복구한다”고만 쓰여 있으면요?

일반 문구만으로 통상손모까지 세입자가 부담한다고 보기 어렵다는 해석이 많습니다.

5. 입주 사진이 없으면 불리한가요?

입주 상태를 증명하기 어려워 불리할 수 있습니다. 중개사 하자 확인 문자나 이전 세입자 사진이라도 찾아보세요.

6. 집주인이 새 장판값을 전부 달라고 합니다.

훼손 사실이 있어도 사용 기간에 따른 감가를 반영해야 한다고 주장할 수 있습니다.

7. 수리비를 이유로 보증금 전부를 안 줘도 되나요?

다투는 수리비를 넘는 보증금까지 붙잡아 둘 근거는 약합니다. 차액 반환을 요구하세요.

8. 에어컨 설치 구멍도 메워야 하나요?

집주인 동의를 받아 설치했다면 다툼이 적고, 동의 없이 뚫었다면 보수 비용을 요구받을 수 있습니다.

9. 분쟁조정은 어디에 신청하나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있으며 대한법률구조공단에서 안내를 받을 수 있습니다.

10. 반려동물이 낸 긁힘은 모두 세입자 몫인가요?

반려동물로 인한 훼손은 통상손모로 보기 어려워 세입자 부담이 될 가능성이 높습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 민법 — 제615조 원상회복, 제654조 준용, 제536조 동시이행
• 로톡 법률가이드 — 임대차 원상복구 범위 — 통상손모 원칙, 특약 해석, 감가 반영
• 대한법률구조공단 — 무료 법률상담, 주택임대차분쟁조정 안내

자료 확인일: 2026년 10월 29일

작성자: 송석 · 랜드라이프 운영자(공인중개사)